房地产调研报告4_5.doc

6.社区商业专题调研分析 6.1 北京社区商业市场现状 社区商业是一种有别于城市区域中心商业、shopping mall（大型购物中心）、传统商业步行街、专业市场等形式的商业形态，社区商业具有较强地域性、在满足社区居民消费需求的同时，辐射周边相关区域内消费人群的新型商业物业及经营模式。 社区商业的形式，按建设空间形态分为底商式和会所式。底商式社区商业主要以社区内部居民为目标对象，以满足居民基本生活所需为主要功能，汇集了餐饮、超级市场、洗衣房、冲洗店等基础配套设施，但整体商业规模相对较小、布局较为零散，没有统一的规划和管理。 随着城市住宅结构的不断变化和改善，社区建设由分散、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展物质与精神消费的统一会所商业衍生出商务中心、健身房、诊所等新型服务设施集中于，与住宅群共同组成一个完整的功能齐全的多功能区 6.2.1.2 社区商业供应特点 近几年，随取部分具有代表性的 今日家园 西三环西四环附近 解放军总医院南 万地名苑 五棵松 新起点 西三环苏州 建外SOHO CBD及周边 国贸桥西南 700,000 13,000 高 80,000 底商 SOHO 大望路南 480,000 10,000 高 17,000 底商 项目名称 区域性质 位置 社区规模 住宅均价 社区档次 社区商业面积 社区商业形式 富力城 CBD及周边 双井桥西北 后现代城 现代城南400米 华腾园 华威桥 400,000 5,100 中 35,000 会所、底商 九台2000 亚运村安立路 10,500 底商 欧陆经典 北苑路 万科星园 北苑路 风林绿洲北沙滩5,000 底商、会所 朗琴园 城南地区 广安门 400,000 6,500 中高 10,000 底商 金第幸福家园 广渠门 360,000 6,500 中高 20,000 底商 富贵园 广渠门 400,000 7,500 中高 24,000 底商 东方银座 东直门 40,000 底商 国展家园 东三环国展 UHN国际村 西坝河东里2号 京贸国际公寓 通州 通州八里桥南街 中 1,500 底商 旗舰凯旋 通州区梨园镇200平米/套 社区商业立足于社区，因此其分布状况与住宅物业紧密相连。但因各社区地段、规模、档次、定位等因素各不相同，故其商业在规模、形式、服务内容等方面也有所不同。从上列供应表结合各区域房地产市场状况可以看出： 图表40：样本各区域社区商业规模 CBD及周边：该区域众多国外知名企业聚集，商务氛围浓厚，住宅供应量大且多为高档公寓，居住人群多为公司白领及商务精英。这些人群具有较高购买力需高品质的便捷的商业服务。提供服务，崇尚与自然的，安宁、舒适、高尚、尊贵环境90年北京主办亚运会时期，经过多年的建设发展，该区域出现了大量的中高档公寓及住宅，2001年7月申奥成功使这一地区再次成为建设焦点，周边商场、超市、便利店繁多，文化、教育、医疗、娱乐等设施也很齐全，给周边人群提供了极大的便利。故该区域社区商业的规模并不十分突显，所占社区规模的比例也不是很高。 城南地区：近年破旧形象正。由广安大街改造所带动的各危改小区的兴建不仅改善了当地居民的居住环境，同时也吸引了相当一批来此定居商业街作为服务于局部区域的商业机构，其功能不可能与传统商业街、中心商业街大而全、繁而多的相比，必须在经营业态上独树一帜，最大限度地满足的消费需求。（平米） 商业街楼层及分布 风格特征 经营主题 SOHO 高 20,000 地上2层 食街 餐饮为主 建外SOHO 万泉新新家园 高 5,000 地上2层 欧洲风情 休闲、餐饮 第五大道 中高 36,000 地上3层 商业街 餐饮、休闲 欧陆经典 世纪城 中 30,000 地下1层 地下不夜城 娱乐为主（酒吧、迪厅、KTV） 楼层 图表42：样本楼层现况 从列举样本情况结合商业物业的自身性质可以看出，社区特色商业街无论采用底商还是独体楼的建筑形式，都重在突出主题，营造特色风格。因此，其物业楼层并不高，都在3层以内，以1层、2层居多。 面积 图表43：样本面积现状 目前北京市场上，社区特色商业街正悄然升起，并不断升温。但总供应量还不大，大部分还在规划、建设，没有正式投入使用。就样本所列来看，各商业街面积受所在地段、社区规模、档次等因素影响并不大，既有80,000平米的建外SOHO商业街，也有5,000平米的万泉新新欧洲风情街。市场整体供应规模呈现无规则状态，但规模集中在30,000平米左右的较多。 经营主题 图表44：北京市社区商业街 通过上列图表可以看出，北京社区商业街餐饮、娱乐，服务业次之，消费、购物等业态再次之，基本比例约为53：2，形成三足鼎立之势。成功主题的创造是社