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房地产基础知识 理论意义上的法律风险，是由于法律问题而产生不利后果的各种可能性。至于是否产生法律风险以及产生何种法律风险、影响幅度如何，都是由主体、环境、行为三大要素决定的，而每种要素中又包含着更多的内容。 法律风险的四大种类： 刑事责任风险；行政处罚风险；民事责任风险；单方权益丧失风险：由于自身原因诸如企业法律知识不足、工作经验不足、工作中存在疏忽或失误等，造成了某些权益的全部或部分丧失。 一、风险控制 风险控制是指风险管理者采取各种措施和方法，消灭或减少风险事件发生的各种可能性，或者减少风险事件发生时造成的损失。根据《证券公司合规管理试行规定》中的定义，合规管理是指证券公司制定和执行合规管理制度，建立合规管理机制，培育合规文化，防范合规风险的行为。合规管理是企业“内部的一项核心风险管理活动”。合规管理有三层含义：第一，合规管理是基于证券公司合规风险的事前管理活动，既有监管层监管活动在证券公司的功能性延伸，也是证券公司管理的内生性要求；第二，证券公司的合规管理接受监督当局的指导，并与监管当局的监管目标保持高度一致性；第三，合规管理全员性参与、全环节跟踪、全过程覆盖的管理活动。　合规管理制度建设、合规咨询、合规审查、合规检查、合规监测、法律法规追踪、合规报告、反洗钱、投诉举报处理、监管配合、信息隔离墙（监视清单与限制清单）、合规文化建设、合规信息系统建设、合规考核、合规问责等。　　国际金融组织对合规的定义：　　1、合规（COMPLIANCE）：使公司经营活动与法律、管治及内部规则保持一致（瑞士银行家协会）　　2、与目标连用，具体指必须致力于遵守企业主体所适用的法律法规（COSO）　　3、“代表管理层独立监督核心流程和相关政策和流程，确保银行在形式和精神上遵守行业特定法律法规，维护银行声誉”（荷兰银行）指因证券公司或其工作人员的经营管理或执业行为违反法律、法规或准则而使证券公司受到法律制裁、被采取监管措施、遭受财产损失或声誉损失的风险。合规风险是法律风险、市场风险、信用风险、流动性风险、特别是操作风险存在和表现的诱因。　合规文化的核心理念：全员合规、合规从高层做起、主动合规、合规创造价值。 该方式是基于建筑师、咨询工程师和承包商三者之间的相互制约的关系，业主选择工程管理方式多数是依赖于咨询工程师的建议。待项目评估立项后再进行设计，在设计阶段进行施工招标文件准备，随后通过招标选择承包商。业主和承包商订立工程施工合同，有关工程部位的分包和设备、材料的采购一般都由承包商与分包商和供应商单独订立合同并组织实施。业主单位一般都指派业主代表与咨询方和承包商联系，负责有关的项目管理工作。（缺点：业主管理费用较高，前期投入较高，变更时容易引起较多的索赔） （2）建筑工程管理方式（CM） 又称“边设计、边施工”方式或快速轨道方式，CM模式是由业主委托CM单位，以一个承包商的身份，采取有条件的“边设计、边施工”，即fast tract的生产组织方式来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，而它与业主的合同通常是采用“成本+利润”方式的这样一种承发包模式。 CM两种模式的实现方式： 第一种形式为代理型工程管理（“Agency”CM）方式。在此种方式下CM经理是由业主的咨询和代理，业主和CM经理的服务合同规定费用是固定酬金加管理费。业主在各施工阶段和承包商签订工程施工合同。 第二种形式称为风险型建筑工程管理（“At Risk”CM）方式。采用这种形式，CM经理同时也担任施工总承包商的角色，一般业主要求CM经理提出保证最大工程费用（GMP），以保证业主的投资控制，如果最后结算超过GMP，则由CM公司赔偿；如低于GMP，则节约的投资归业主所有，但CM公司由于额外承担了保证施工成本风险，因而能够得到额外的收入。 （3）设计+建造（DB）方式 设计-建造是一种简练的项目管理方式，组织形式如下图。设计-建造模式是在项目原则确定之后，业主选定一家公司负责项目的设计和施工。这种方式在投标和订立合同时是以总价合同为基础的。设计-建造总承包商对整个项目的成本负责，他首先选择一家咨询设计公司进行设计，然后采用竞争行招标方式选择分包商，当然也可以利用本公司的设计和施工力量完成一部分工程。 （4）设计+管理（DM）模式 设计-管理模式是指同一实体向业主提供设计和施工管理服务的工程管理方式。采用设计-管理合同时，业主只签订一份既包括设计也包括类似CM服务在内的合同。设计-管理模式的实现可以有两种形式（如图）；一是业主与设计-管理公司和施工总承包商分别签订合同，由设计-管理公司负责设计并对项目的实施进行管理；另一种是业主只与设计-管理公司签订合同，由设计公司分别与各个单独的承包商和供应商签订合同，由他们施工和供贷。 （5）交钥匙（EPC）模式 交钥匙模式