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基于利润优化的商业门店投入产出刍议 Based on the Most profitable,Interpretation of the investment about Appearance room 摘要：本文通过分析门店的地理位置、投入产出的效益分析、不同的门店经营方式对其商业价值的作用、国家税收变化对门店销售的影响、门店销售时合同制定、风险防范等。系统论述了投资商业门店要获得利润最大化应该注意的方方面面，并指出了一些相应的改善措施。 Abstract: this article through the analysis of the geographic location of stores, the input-output efficiency analysis, different stores the role of the mode of operation of its business value, national tax changes impact on store sales, store sales contract formulation, risk prevention, etc. System discusses the investment business outlets to profit maximization should pay attention to all aspects of, and some corresponding improving measures are pointed out. 关键词：商圈人流；税费；地理位置；经营模式；合同条款；投资价值 Key words: business flow; Taxes and fees; Geographic location; Business model; The terms of the contract; Investment value 研究背景 随着经济发展，越来越多的投资者将门店作为投资方向，有关这方面文章目前阐述的有刘季的《剖析商铺投资》、萧琴的《 如何选择投资收益高、投资风险较小的商铺》、张建华的《商铺投资更应防范风险》等，他们主要分析了门店投资风险规避、如何获得较高的产出效益，姚中全的《联盟模式的商业地产投资风险防范研究》则提出了一个新的投资模式 ，本文在论述涉及门店投资的诸多因素中，比较新颖、全面地阐述了税收对投资者出售门店收益的影响，特别是当前宏观调控的背景下有一定的意义。 二、门店地理位置的影响 商圈人流造就门店高价值 位于商圈，成熟的大型社区门面投资产出的效益最佳，因为良好的商圈氛围好、人流量大。商圈里的门面都可以分到这个商圈的消费蛋糕。另外，一些大型社区的门面，由于居住人口多，消费力强，因而也使得社区的门面非常走俏。不过一些大盘所在的社区的门面也要综合考虑，从投资的角度来看，短时间内这些门面未必是好的门面。因为，一个尚未成熟社区的门面存在一个养铺期，这个时期短则两三年，长则三四年。作为投资者必须做好长期的投资打算，同时也要接受开始租金不高的现实【1】。 人流旺的临街门面，都称得上是好的值得投资的门面。如果有些门面还位于临街的拐角，十字交叉口，那就更是优质门面了。“金角银边草肚皮”其实就是讲的这个道理：门面临两条街就是黄金，临一面街则是白银，不临街不拐角的门面价值就非常低。 很多投资者会认为门店应该靠近马路，殊不知宽敞的马路把道路两侧的人流有形的隔开，使人流量出现单向流动，而且一些地下通道和天桥过长，人们也不愿意过马路。从而造成人流量的降低，所以立交桥的周边商业氛围会很差，门面大都生意冷清的很，很多门面铺位往往会长期闲置，这些门店其实不宜投资。 客流量较大的地段有①城镇的商业中心（即我们通常所说的“闹市区”）；②车站附近（包括火车站、长途汽车站、客运轮渡码头、公共汽车的起点和终点站）；③医院门口（以带有住院部的大型医院为佳）；④学校门口；⑤人气旺盛的旅游景点；⑥大型批发市场门口。 　如果店面的朝向是南方或者西方，那么在整个半年的夏季里，的阳光会帮你赶走所有的客人（室内步行街另当别论）；在人流方向上，最好在人流来向的右手边。因为中国交通规则的原因，大多数逛街的人会走在自己朝向的右手边；很多大型卖场的进口方向右手边的货架陈列费高于左手边就是如此。开发商自持经营 选择这种经营形式的大多是有着雄厚资金实力或者项目商业氛围较好的项目。比较成熟的商圈，开发商采取分割产权后出售使用权开发商自持经营首先会对商业业态有大致的规划，并有一定的风险防范措施，这种经营形式可以很大程度的将投资风险转嫁到开发商身上，减小了投资者的风险。 业主拥有产权并自主经营大型商业项目较为常见的则是业主拥有产权由开发商聘