地下停车被收费业主状告开发商.doc

地下停车被收费　 业主状告开发商 □李瑞兴 右江区一商住楼小区的业主，因不满开发商收取车辆进入地下停车场停放的费用，委托业主委员会状告开发商，请求判决商住楼停车位权属归全体业主所有。日前，右江区人民法院审理后依法支持业主们的诉讼请求。 2005年，百色市一家开发商动工建设一商住楼小区，于2007年初竣工。因地理位置优越，楼盘很快售完。业主陆续入住新楼后发现，小区配套有地下停车场，十分方便。 然而，从2009年11月起，开发商将停车场的一侧出入通道封闭，在另一通道收取业主出入停车费。业主们认为收费不合理，委托业主委员会与开发商交涉。可开发商声称，商住楼地下停车位属于建筑物中的专有部分，停车位的建筑面积未计入业主的公摊面积，应归开发商所有。因此他们有权处置。 业主们不服，委托业委会向右江区人民法院起诉，要求确认商住楼地下停车位归全体业主所有。 法院审理后查明，该商住楼停车场设计小型汽车停车位48个，开发商在与业主签订的《商品房买卖合同》的补充协议中约定“该项目计算产权部分除甲方（开发商）已出售、已公摊的面积外全属甲方所有”。合同其他条款未明确涉及地下停车位的归属。商住楼建筑总面积46782.2平方米，而商住楼面积说明记载，商业区建筑面积16802.13平方米，住宅区建筑面积26656.38平方米，共计43458.51平方米。 右江区人民法院审理后认为，相关证据表明，商住楼地下层建筑面积未包含在设计建筑面积内。地下停车位实际是架空层，该空间并不具有独立的产权，不能认定为商住楼的专有部分。作为从物，其权利依附于主物，地下停车位所在的建筑物产权归谁，地下停车位权属也就归谁。 　　日前，法院依法判决该商住楼地下停车位归全体业主共有。 　　■法理评析 　　最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第2条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有的客体……”该商住楼的地下层停车位不属于商住楼的专有部分，理由有三：从车位的建造看，实际建造、成本计算都是与商住楼连在一起，车位的建造是附属于商住楼的；从车位的构造看，除架空承重梁柱外，其组成部分十分简单，就是建筑物内的土地面积和地表之上商住楼层以下的有限空间；从民法原理分析，它不能作为主物，不具有特定空间和构造上的独立性，在构造上和使用上不能与商住楼的建筑物以固定的方式区分隔离开来，还需要其他部分的辅助才能加以利用，不能独立排他地支配，也不能进行实质性的分割成为专属于某人所有。该架空层应认定为商住楼的基础工程，不属物权法第六章所称的专有部分，故不能认定为开发商所有。 　　《解释》第3条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称共有部分：（一）建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”既然架空层是商住楼的基础工程，那么架空层应当认定为共有部分。架空层虽未出售，但作为基础工程应包含在建筑造价内（即已公摊），故依法应认定为全体业主共有。 附文一：唐震东律师（电话执业机构：广西鹏韵律师事务所,号称/人称‘地下室架空层维权律师’）给地下室架空层维权业主的忠告与建议一 最近不断接到全国各地业主打来的电话，咨询小区地下室架空层权属如何界定及如何维权的相关问题。来电业主既有桂林本地的，又有广州、深圳、上海、杭州、泰安、兰州、洛阳等地的，唐震东律师在与这些先知先觉的业主们通话过程中，可以感觉到他们都很关心地下室架空层的权属问题、并对现实中开发商控制甚至处分地下室架空层行为之合法性都心存疑义与纠结、但对如何维权又缺乏系统完整的方案。唐震东律师特于此告诉并建议大家如下： 一、客观地讲，业主们不能认为凡是小区内的地下室架空层都是业主的。至少有些是开发商独有或与业主共有的——当然这是极少极少的少数。 二、唐震东律师坚定地认为全体业主才是小区内不能转让所有权只能转让所谓使用权的地下室架空层停车库/位的真正权利人。业主自己可以依照如下事实大概做个权属界定：当业主买的房都办得了房地产权证、而开发商及其他任何人均仍然不能办得独立的地下室架空层产权证时，这种不能办得独立产权证的地下室架空层之真正权利人就是全体业主。 三、即便开发商或某个人办得了独立的地下室架空层产权证，但若是通过‘勾兑’等违纪违法甚至犯罪手段办得的，该类地下室架空层之真正权利人仍然是全体业主。 四、业主们不要轻易进入维权实战程序，一定要‘谋