巴黎大厦商业策划报告(终稿)资料.ppt

巴黎大厦商业策划案 成就区域社区商业典范 五大条件 成就伟业 条件一 政策利好 【宏观政策解读】 【经济政策解读】 【西安市商业现状】 【“冷冬”里的“一把火”】 随着政府“限购令”对房地产行业的持续打压限制，房地产全行业从2011年后半年进入“冷冬”，2012年上半年持续这种“寒冷”，商品房均价持续下行，市场成交惨淡。这股”寒流“也触及到了商业地产领域。 但商办物业不在”限购令“打压范围，加之市场上”股市熊市“、”商品房不保值“、”黄金价格波动“等多方面因素影响，市场投资性闲散资金一时瞄准商业物业产品，商业地产成为房地产”寒冬“里的”一把火“，成为了市场”宠儿”！ 总之，当下的商业地产市场”机遇“与”挑战“并存；西安商业地产市场迎来了快速发展的”春天“。 商业地产的良好市场状况为我们打造高品质商业地产项目提供了强有力的市场保证和前提。 条件二 市场优势 【灞桥区商业格局】 【十里铺区域商业市场格局】 【广安路商业区】 【矿山路商业区】 【华清园商业区】 【社区商业包围下的后起之秀】 西安商业市场近年来伴随着城中村拆迁安置、传统商业区升级改造及综合体项目快速涌现的大势引导下，处于快速发展和上升时期。 西安市浐灞区域作为商业地产的后起之秀，凭借了毗邻的长乐路商圈、太华路商圈的辐射带动，利用世园会和港务区的东风，正处于自身现代都市化商业从起步到涌现的阶段。 十里铺区域处于浐灞区域的核心位置，毗邻纺织城、太华路和长乐路原有商业中心，商业氛围浓厚，临近浐灞新兴商业聚集区浐灞半岛，现代化都市商业发展态势良好。 项目周边云集了恒大名都、西岸国际花园、东方罗马花园、翠屏湾、华远君城、浐灞新天地等大型社区项目，社区商业成为区域商业的典型代表和主力军，周边社区商业项目对本项目呈包围之势。 本项目紧邻华清园、青青花园和长乐小区等传统社区，充足的消费支撑，商业氛围浓郁；本项目作为区域的后起之秀，将在周边社区商业包围下，肩负成为区域商业典范的商业重任。 商业的竞争促成了商业的机遇，商业的机遇成就了商业的突破和成功！ 条件三 商业定位 条件四 定价策略 条件五 营销策略 【租售结合收益经济测算】 【包租商业营销方式建议】 【包租三年收益经济测算方式】 【包租三年收益经济测算】 【营销策略建议】 Thanks ! 黑格 愿与您携手同行共创伟业！ 营销方式 自持招商 直接销售 包租销售 商铺营销的常用方式： 1、直接销售； 优势：一次性快速回款； 劣势：实际销售难度较大，客户认同度差； 2、自持租赁； 优势：利于商户筛选，便于统一运营，贴合主题； 劣势：回款速度慢，周期较长，运营压力大； 3、包租、返租等多方式灵活组合； 优势：结合直接销售和自持租赁的双重优势，利于 快速回款的同时快速开业，统一形象，统一运营等； 因此，建议本项目销售方式采用：包租、返租等多方式组合运用。 具体营销措施建议： 部分面积主力店自持租赁，剩余面积商铺包租返租三年 销售，招商先行，部分销售商铺带租约销售； 楼 层 销售面积 （㎡） 建议售价 （㎡） 1F 4172 22100 2F 3910 13300 合 计 8082 均价 17700 3F 0 --- 折后售价 （元/㎡） 16700 10060 --- 均价 13380 一次性3年单位面积返租金额（元） 5400 3240 0 --- 按12年投资回报率返租月租金（元/㎡） 150 90 0 --- 建议本项目包租3年销售，商铺买卖中按建议单价一次性减去3年返租金额的折后均价 销售；3年返租月租金按建议售价的12年租金回报率折算月租金进行计算； 包租的优势主要为两点：1、降低实际商铺销售成交单价，利于吸引客户实现快速去化； 2、带租约销售，规避销售瓶颈，快速实现良性运营。 楼 层 建筑面积 （㎡） 销售面积 （㎡） 租赁单价 （元/㎡） 总计 1F 4680 4172 40 13345 2F 4680 3910 合 计 9812 8082 --- 3F 452 0 13345 十年租金收益（万元） 830 830 租赁面积 （㎡） 508 770 452 1730 销售额（万元） 6967 3934 0 10901 销售单价 （元/㎡） 22100 13300 --- --- 折后单价 （元/㎡） 16700 10060 --- --- 销售额（万元） 9220 5200 -0 14420 三年租金收益（万元） 1051 563