房地产开发与经营-房地产市场及其运行规律课件.pptVIP

（三）房地产泡沫和过度开发的区别与联系 1.房地产泡沫和过度开发的区别 过度开发和泡沫是反映两个不同层面的市场指标 过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同 过度开发和泡沫在房地产周期循环中所处的阶段不同 市场参与者的参与动机不同 2.房地产泡沫和过度开发的联系 若房地产市场处于周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制（包括市场规则和政府政策），市场信息的不透明程度较高，且开发商的财务杠杆比较高，则开发商做出非理性预期的可能性就比较大，且投机性行为容易迅速蔓延，这种情况下房地产泡沫较容易产生，同时会伴随过度开发、银行资产过多向房地产行业集中等现象。 （四）房地产泡沫的衡量 常用的衡量指标 实际价格/理论价格 房地产价格增长率/实际GDP增长率 房地产价格指数/居民消费价格指数 房价收入比 个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率 房地产投资需求/房地产使用需求 由于房地产泡沫问题的复杂性，通常综合上述指标构造出房地产泡沫指数，来反映房地产市场价格泡沫的程度。 第五节 政府对房地产市场的干预 一、政府干预房地产市场的必要性 （一）房地产市场失灵 房地产市场的垄断性特征，要求政府制定反垄断政策，以改善市场效率，平抑垄断价格。 房地产市场的外部性特征，需要政府通过税收、补贴外部性收益－成本内部化的措施来提高市场效率。 房地产市场的严重信息不对称问题，要求政府建立实施有效的信息公开制度，提高市场透明度。 （二）住房问题和住房保障 住房兼具商品和公共品的双重属性，使得住房保障不仅是经济问题，也是重要的社会问题和政治问题。 住房保障是社会保障体系中的一个部分，也是政府维护社会公平的重要职能。 几种典型的保障方式 政府直接建房（以英国、香港、新加坡为代表） 依靠政府财政优惠措施，鼓励非营利机构建房（以法国、瑞典、日本为代表） 对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式 （三）宏观经济周期循环 房地产业是重要的宏观经济调控的目标对象。房地产市场的运行要受到货币政策和财政政策的影响。 （四）房地产价格剧烈波动 房地产价格存在“繁荣与崩溃”规律，因此政府通过政策干预，以维护房地产市场价格的稳定。 （五）房地产市场非均衡 房地产市场的总量非均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给并存。 房地产市场的结构非均衡主要表现为不同的子市场之间在供求方面的结构失衡。 二、政府干预房地产市场的手段 （一）土地供应政策 土地供应政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。 土地供应政策的核心是土地供应计划。 通过土地供应计划对房地产市场进行宏观调控，要妥善处理好保护土地资源和满足社会经济发展对建筑空间的需求之间的关系。保护的目的是更好地、可持续地满足需求。 个人住房抵押贷款价值比率的调整 居民购房支付能力 当前居民购房需求数量 房地产开发贷款利率、信贷规模和发放条件的调整 房地产开发商的生产成本和利润水平 开发建设规模和商品房供给数量 外商投资政策、房地产资产证券化政策及房地产资本市场创新渠道的建立 房地产资本市场的资金供求关系 调节房地产开发、投资和消费行为 （二）金融政策 （三）住房政策 政府的住房分配和消费政策，对商品房市场的调控作用非常明显。 （四）城市规划 城市规划可分为五个层次：发展策略、次区域发展纲要、法定图则、发展大纲图、详细蓝图 社会经济发展计划、城市规划、土地供应计划都对土地配置有影响，对房地产市场的运行起重要作用，三者相互协调，形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。 （五）地价政策 政府通过调整土地供应数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖方式，以及必要时的直接行政干预，对地价进行有效调控。 （六）税收政策 房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。 （七）租金控制 租金作为房地产的租赁价格，是政府调控房地产市场的主要对象之一。合理的租金水平应与整体经济发展水平相适应。 三、健全房地产市场行为的措施 （一）健全市场准入制度 建立完善的资质审查制度，确定进入市场的资格 建立资质审查制度的原则：公开化、标准化 （二）推动行业诚信体系建设 （三）规范交易程序 用法律形式规范主要的房地产交易方式，是抑制投机、维护市场秩序的有效措施。 （四）加强产权管理 第三章 房地产市场及其运行规律 本章内容：房地产市场的运行环境、影响因素与参与者，房地产市场结构、房地产市场细分方式，反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的特性、功能，房地产市场周期循环，政府干预房地产市场的原则、手段和措施 重点问题： 房地产市场结构 房地产市场细分方式 反映和描述房地产市场状况的指标 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活