项目市调定位报告模板讲解.ppt

4.8 规划设计方案 4.8.3产品设计建议 撰写要点及要求： 户型平面图及平面布局 建筑立面方案 4.8 规划设计方案 4.8.4项目分期 撰写要点及要求： 阐述分期开发计划 阐述分期开发建议理由 4.8 规划设计方案 4.8.5施工路线建议 4.8 规划设计方案 4.8.6园林工程建议 4.8 规划设计方案 4.8.7两点一线及附加值建议 撰写要点及要求： 两点一线规划布置建议 附加值建议，如科技性服务、赠送建议、会所功能定位、公共空间等 整体原则： 用市场比较法进行价格预测，选出3-4个主要竞品（新房竞品较少可参考二手房）； 如果当年不能入市，计算近几年区域价格平均增长率，对推导价格进行复合计算，推算出入市时项目价格； 周边竞品不明确或缺失时，可利用租金反推法进行价格定位（尤其适用于写字楼、公寓、商业） 价格推导步骤 推选3-4个竞品 选出10个影响价格因素 每个因素设置权重 对各因素进行打分加权 推导出本项目价格分数 对竞品设置权重关系 推导出本项目当前价格 计算近5年区域价格增长率 当前价格*（1+X）n 项目入市均价 4.9 价值定位 4.9.1价格定位 4.9 价值定位 4.9.2 推盘策略 撰写要点及要求： 对区域各楼栋推盘节奏排序 列明分期推盘依据 5.成本计划及经济效益分析 目录 5.1 项目成本计划 5.2 经济效益分析 5.1.1 工程进度计划 5.1.2全口径成本 5.1.3 销售指标 5.2.1项目利润指标 5.2.2 项目现金管控方案 5.1 项目成本计划 5.1.1工程进度计划 节点名称 一期 二期 备注 开始时间 完成时间 开始时间 完成时间 方案设计 规划许可证 　 　 　 　 　 总包招标 　 　 　 　 　 开工时间 　 　 　 　 　 出正负零 　 　 　 　 　 结构封顶 　 　 　 　 　 竣工备案 　 　 　 　 　 交付使用 08年末形象 09年末形象 10年末形象 　 　 　 　 　 5.1 项目成本计划 成本项目 全口径成本 建筑单位成本 销售单位成本 （万元） （元/㎡） （元/㎡） A B=A/总建筑面积 C=A/总可售面积 土地成本 23,951 2,281 3,032 土地款占用利息 12,260 1,168 1,552 大生产成本 前期工程费用 6,044 576 765 建筑安装工程 56,741 5,405 7,182 其中：地下工程 23,160 2,206 2,932 地上主体成本 13,674 1,303 1,731 装修成本 6,834 651 865 市政及环境工程 4,661 444 590 其中：小区园林园建 133 13 17 公共配套工程 0 0 0 开发间接费用 2,119 202 268 开发成本小计 105,776 （不含土地款占用利息 为93516） 10,075 （不含土地款占用利息 为8907） 13,389 （不含土地款占用利息 为11837） 期间费用 管理费用 1,439 137 182 营销费用 4,308 410 545 财务费用 7,753 738 981 股东借款利息 15,446 1,471 1,955 （不含土地款占用利息） 全口径成本小计 134,722 12,833 17,053 5.1.2全口径成本——目标成本 5.1 项目成本计划 5.1.2全口径成本-营销费用 项目整盘营销费用总额按不超过总销售额的2.2%进行控制，按照开放、开盘、加推新品及重大配套亮相、黄金销售期重点集中铺排； 推广费用：严格按照销售节奏铺排推广费用，开盘前三个月开始进行推广，提升费效比。 类 别 合计 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 备注 销售额(万元) 按照公司费用科目规定规划全盘营销费用 （软装费用属于非营销费用） 营销费用(万元) 推广费用 金额 比例 固定费用 金额 比例 变动费用 金额 比例 品牌费用 金额 比例 软装费用 金额 比例 费效比 5.1 项目成本计划 5.1.3 销售指标 主要指标 单位 项目合计 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 销售指标 销售收入 销售面积 销售均价 5.2 经济效益分析 5.2.1 项目利润指标 序号 指标名称 单位 指标值 填报指引 1 销售总额 万元 营销提供销售收入 2 销售均价 元/平米 　 3 销售成本 万元 成本提供目标成本