东台市虹润华府营销策划报告解读.ppt

营销推广策略 依托项目的核心价值体系， 如何根据项目的推案节奏和价格体系 制定整合营销推广策略？ 精装现状：目前东台市场无精装修项目，本案竞品中均未 采取精装修方案；但碧桂园可能采取低价精装入市。 溢价水平：精装修产品目前在东台市场溢价水平就相当 有限，精装认知度有限。 客户现状：东台以及周边乡镇对于精装修的认可度十分 有限，客户偏向于自行装修，风格、成本可控。 本案精装修建议： ①本案处于东台城南，区位优势相对几个竞品项目较弱 ②鉴于地段、竞争形势以及精装溢价、客户接受度等因素综合考虑，建议本案不采取精装修处理。 综合市场、客户以及项目自身等多重因素考虑，建议本案不采取精装修处理 【本案精装建议】 精装建议 在市场不明朗的2015年， 如何将项目突出的优势进行资源整合， 找到核心价值并且传播给目标客群，并快速有效的执行， 是2014年营销工作的根本。 》项目核心价值提炼 内在价值 外在价值 虹润华府 市区城南 到达市中心方便快捷 知名物业服务公司 户型设计功能布局完善 小面积3房 多阳台、储藏等附赠空间 现代简约建筑风格， 线条明晰； 纯法式景观，居住环境 品质感强（建议） 便捷交通 物业服务 宜居户型 建筑景观 优质地段 项目定位 南城央 国际化精致生活蓝本 项目主题定位 项目形象 通往城市生活的首发站 价值点 价值属性 关键字 品质精致化 生活国际化 单位价值最大化 城市区域审视 市场价值 项目价值 城南规划完善，未来潜力巨大 短期区域竞争为主 产品价值升华打造梳理，国际化品质，城市化生活 客户价值 区域客户及外围价格挤压分流客户，刚需和改善为主 南城央 国际化精致生活蓝本 PART 5. 企划演绎 方案一 方案二 方案三 PART 6. 推广策略 合计：1032套 面积 套数 占比 80-90 124 12.02% 90-100 820 79.4% 100-110 54 5.23% 120以上 34 3.29% 楼栋差异化不大，如何搭配是关键！ 产品面积比较集中，如何解决此类产品的量价关系！ 【货量盘点】 对项目现有方案货量进行盘点，楼栋差异小，面积跨度小，相对集中 推广策略 2014 2015 6月 7月 9月底 1月 1月 3月 售楼处公开 样板房，样板段公开 预约 开盘 首批2014年9月底开盘，1、2、5、6号楼。 与工程节点吻合。 4栋一个组团，小高层低价引爆入市。 多种户型搭配，更多选择性。 9月底开盘，可以规避与碧桂园的冲突。 【推案节奏】 根据项目现有货量以及去化速度预估，初步制定项目推案节奏 推广策略 新品加推 拢客期 强销期 蓄客期 目标：每次开盘去化率不低于60%，续销20%，开盘加续销整体去化目标80% 第一批次1、2号楼72套、5、6号楼120套 去化目标192套 10：1来人成交比 来人目标：1920组 【来人需求】 根据推案节奏推断项目来人需求 推广策略 价格策略 在进一步认知项目自身价值以后， 如何依据市场竞争情况及推案节奏 制定本案价格体系和推广策略？ 【策略建议方向】 价格策略 策略一：平开高走策略，平价入市，后期伴随项目节点逐步提升； 策略二：客户需求导向定价策略，菱形定价，通过中区高价房源挤压低区及高区房源去化； 策略三：分户型定价策略，综合考量各个户型的优劣势，通过分户型的差异化定价体系，使项目房源均衡去化 PART 4. 价值整合 价值整合 从区位找资源…… 从市场看参照…… 从需求定方向…… 价值整合 价值整合 【现有资源盘点】 城南新区，生活配套缺乏 规模适中，高层、小高层社区 纯住宅用地性质 小高层公寓+社区商业 现代风格 80-130㎡ 区位/ 位置 规模/ 规划 产品组合 建筑风格 户型设置 价值整合 【价值属性界定】 客户 区域规划发展 项目品质资源 区位/ 位置 规模/ 规划 产品组合 建筑风格 户型设置 景观设计 配套设施 东台市城南 10万方纯住宅社区 高层、小高层公寓 现代风格 高附赠舒适产品 社区商业 市场环境 区域冲击型新项目 基础价值 地段通达性资源 高附赠舒适产品 提升价值 社区休闲配套资源 社区内部配套资源 附加价值 景观风格优化 公共空间升值 价值整合 价值整合 满足项目客户的精神追求 通过项目的整体品质提升 实体表现 精神追求 品质化、城市化、国际化 通过项目的产品升级打造及实体表现，提升项目整体品质感，满足客户竞争精神需求。 》价值提升策略 产品价值提升策略 服务体系 智能化 公共空间 景观设计 》价值提升策略 建议以细腻、精美的法式景观，打造完美极致的纯粹法式生活 【风格优化建议】 在世人眼中，法国是一个充满浪漫情调和自由国度的国家，在这里不仅拥有世界闻名的法国葡萄酒、法国香水