二手房交易指导手册解读.doc

二手房交易手册 （2015版） 目 录 第一章 税费知识总结……………………………………………………3 第一节 各种产权性质应缴纳的相关税费……………………………………3 第二节 最低计税价的计算方法……………………………………………8 第三节 各区域最低指导价汇总……………………………………………9 第二章 办理流程总结…………………………………………………10 第一节 签约前的准备工作………………………………………………10 第二节 业务交单—权证办单……………………………………………12 第三节 办单的各环节说明………………………………………………13 第三章 贷款知识总结…………………………………………………20 第一节 商业贷款总结…………………………………………………20 第二节 公积金贷款总结………………………………………………24 第三节 抵押贷款总结…………………………………………………30 第四章 公司产权知识总结……………………………………………31 第五章 各相关机构通讯录……………………………………………37 第六章 特殊案例总结…………………………………………………37 税费知识总结 第一节 各种产权性质应缴纳的相关税费 一、商品房 是指开发商以市场手段（如招标等方式）取得土地使用权，并通过市场方式在地面上形成建筑，再进行销售的房产。（例 产权证号：京房权证海私字第040474号）另，商品房又可分为普通住宅和高档住宅。 确定其产权时间的依据是：以产权证上的填发日期或契税票上的日期孰先为准。例：07年3月5日办理一套房产的过户，其产权证上的日期为02年4月3日，契税票上的日期为02年3月1日，可以以契税票上的时间为准确定其购房时间已满五年。 1、因普通住宅与高档住宅的税费收取相差较大，现特对其进行区分： 以下三个条件全部满足即为普通住宅 1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； 2、单套建筑面积在140（不含）平方米以下； 3、实际成交总价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍（不含）以下。 什么叫“享受优惠政策住房平均交易价格”： 三环以内总价人民币215万元/套：即实际成交总价应低于258万/套 三环至四环之间175万元/套：即实际成交总价应低于210万/套 四环至五环之间165万元/套：即实际成交总价应低于198万/套 五环以外100万元/套：即实际成交总价应低于120万/套 2、房屋为二手商品住宅的买卖双方应缴的税费（2015-4-1） 朝阳区税费政策 交易类型 提供材料 卖方 买方 营业税 个人所得税 契税 满 5 年 普通住宅 卖方出售唯一住房 无票据 0 0 90㎡（含）以下1%（买方首次购房）； 1.5%（买方名下无住房）； 3%（买方名下有住房）； 卖方另有其他住房 无票据 0 全额1% 90㎡以下1%（买方首次购房）； 1.5%（买方名下无住房）； 3%（买方名下有住房）； 非普通住宅 卖方出售唯一住房 提供原值发票， 或提供契税票 差额5.5% 0 全额3% 无票据 全额5.5% 卖方另有其他住房 提供原值发票， 或提供契税票 差额5.5% 全额1% 全额3% 无票据 全额5.5% 未满 5年 普通住宅 不查卖方住房套数 提供原值发票 全额5.5% 差额20% 90㎡以下1%（买方首次购房）； 1.5%（买方名下无住房）； 3%（买方名下有住房）； 无票据 全额1% 非普通住宅 提供原值发票 差额20% 全额3% 无票据 全额1% 备注： 评定是否满五年 根据房产证的填发日期与契税票的缴纳日期来判断 营业税全额5.5% 申报价*5.5% 营业税差额5.5% （申报价-原值）*5.5% 个税1% 申报价*1% 个税差额20% （申报价-原值-原契税-本次营业税）*20% *实点评估：用于抵营业税（相当于契税票作用——朝阳，但评估值与原值接近） 二、二手商业用房及办公用房（房本的用途显示为：商业配套，综合，办公等） 1、可以提供原始契税票和原值发票原件 卖方 买方 营业税 个人所得税 土地增值税 印花税 契税 印花税 差额部分的5.5% 增值部分20% 增值额部分的30%-60% 0.0