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干 部 培 训 讲 义 （二） 郑州直线房地产咨询有限公司 2005年1月 第一节 财务会计基础知识 会计 会计是一种职业、一项专业技术、一门科学 会计简史 上古时代，人们结绳记事； 中国西周时期，已有“月计岁会”； 现代会计产生的标志——十五世纪资本主义萌芽时期的意大利威尼斯诞生了借贷记帐法。 会计与财务的区别、联系 会计核算流程 经济事项——会计科目与会计制度——会计凭证（原始、记帐）——会计帐簿（总分类帐、明细分类帐、现金日记帐、银行存款日记帐、辅助性台帐）——会计报表（资产负债表、损益表、现金流量表） 借贷记帐法口诀：有借必有贷，借贷必相等。 会计恒等式：资产=负债+所有者权益 会计六要素：资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润 八． 结合报表详细讲解会计六要素。 房地产会计核算的要点。 房地产企业交纳税金 1.营业税、城市维护建设税、教育费附加 2.契税 3.企业所得税 简单的财务分析 偿债能力指标：资产负债率、流动比率、速动比率 盈利能力指标：毛利率、净资产收益率 第二节 投 资 概 论 投资概念 投资、资产、资本 资本：是能够带来剩余价值的价值； 资产：是企业拥有或者控制的，能以货币计量的经济资源； 投资：是资产的形成过程，是资本的动态化。 三者关系：三者之间是三位一体的，其实质是一种经济资源，资产是资本的实物化，投资是资本的动态化。静止状态下的资本开始运动的过程称为投资，投资活动结束形成资产，资产产生收益，再投资又形成新的资本。 其运动过程为： 资 本——投 资——资 产——利 润—再投资——扩大的资本 下面以“鸡生蛋，蛋生鸡”为例，对此作一说明： 某阔老拥有10元钱，买母鸡一只，母鸡生蛋，蛋孵小鸡，小鸡养大再生蛋。阔老最初拥有的10元钱就是资本（原始资本），买母鸡一只这个过程可称为投资，母鸡一只也就是某阔老的资产。本例中，资本总额（10元）等于投资总额，也等于资产总值，证实了三者实为一体的论断。如果阔老用10元钱买母鸡用于改善全家生活，则不称为投资，叫做消费。可见，投资与消费的区别在于是否增值。 投资分类 政府、民间 直接、间接 国内、国际 短期、长期 生产性、非生产性 实业、金融（银行金融投资；证券金融投资——股票、债券；衍生金融产品投资——期货、期权、掉期） 资本分类 自有资本（注册资本或实收资本、资本公积、盈余公积、利润） 他人资本（短期借款、长期借款、应付帐款、其他各项应付款） 资产分类 流动资产（货币资金、存货、应收帐款、其他各项应收款） 固定资产（房屋、设备） 无形资产（专利权、非专利的专有技术、商标权、著作权、土地使用权、商誉） 人力资产（人才资源） 项目投资建设程序 论证立项（项目提出即创意、市场调查、可研报告、方案比选） 前期准备（选址征地、三通一平、地质勘察、文物钻探、施工图设计、工程设备招标） 工程施工（土建、设备安装、公用设施、装修装饰） 竣工验收（单项验收或预验收、竣工验收、试生产或试运营、交付使用、投资效益评价） 投资分析 资金（货币）的时间价值：资金（货币）经历一定时间的投资和再投资所增加的价值 单利与复利的计算 单利：I = p ×i ×t 复利终值：S = P ×（1+i）n 复利现值：P =S ×1/（1+i）n 投资分析 项目的提出（目的和依据） 建设规模、发展方向、技术经济比较、生产方法或工艺原则 资源情况、自然条件（水文、地质、气候、原材料、燃料、动力、供水、供电、交通运输等协作配套条件） 城市规划、环境保护、防空、防震、文物保护、资源综合利用和“三废”治理要求 选址、建设条件及占地估算 市场调查情况（需求、购买力、市场分布、市场占有、市场预测） 技术难点 投资估算（工程量估算、单价估算、总投资估算） 经济效益分析 非贴现方法（回收期法、会计收益率法） 贴现方法（净现值法、现值指数法、内含报酬率法） 社会效益分析 风险分析 定性分析（原则：收益越高、周期越长，风险越大） 定量分析（风险调整贴现率法、肯定当量法） 结论 企业投资与房地产投资 特殊投资方式简述 一般投资方式即指实业投资，一般以创建一个新企业为标志；特殊投资方式不是直接创建一个新企业，而是通过其他方式，如控股、兼并、拓展等，来运用企业的资金指出，最终收取更高的收益。 一、企业购并 企业的收购与兼并，简称购并，就是一个企业通过产权交易取得其他企业一定程度的控制权，扩大自身经济实力，实现自身经济目标的一种经济行为。企业购并在西方国家已经历了四次高潮，起到了加速资本集中，优化资源配置等积极作用。购并是企业在现有基础上成长壮大自身的一条有效途径，也是一个更高形式的投资途径。 企业购并的形式一般有横向兼并、纵向兼并和混合兼并三种，其购并方法主要有以下三种：购买全