万科项目产品建议书(模板)课件.ppt

A.总体市场分析 B.土地属性分析 C.市场竞争分析 D.客户定位 E.产品建议 F.销售建议 G.深化方向 三、产品对应及配比 依据说明 两种方案下的产品均考虑到了前述土地属性分析、客户初选、客户定位的结论。 两种方案下的90平米以上产品面积段选择均来自于市场竞争分析的结论。 两种方案下的90平米以下产品配比是客户初选、客户定位及政府要求的40％的面积指标共同决定的。 A.总体市场分析 B.土地属性分析 C.市场竞争分析 D.客户定位 E.产品建议 F.销售建议 G.深化方向 三、产品对应及配比 两种方案比较 方案1由于采用了拼接的模式，因此更大量的消化了90平米以下户型，总套数较方案2也减少了246套。同时，方案1户型种类更少，客源纯度更高，易于塑造高端形象和品质。 方案1主力面积段为195平米，G2为主；方案2主力面积段为70、90、130平米，G1为主，根据市场竞争分析，总体上，方案2盈利能力不及方案1。 从去化速度来看，方案2应快于方案1。 从用地经济性看，方案1优于方案2。 由于涉及拼接，同时牵扯装修，可能面临一定的客户及政策风险。 我们更倾向于选择方案1。 第五部分 产品建议 A.总体市场分析 B.土地属性分析 C.市场竞争分析 D.客户定位 E.产品建议 F.销售建议 G.深化方向 目录 A.总体市场分析 B.土地属性分析 C.市场竞争分析 D.客户定位 E.产品建议 F.销售建议 G.深化方向 一、用地价值分析 本地块用地价值分析如下（从上到下递减） 东边临近绿地处； 地块中心区域； 西边靠远大花园区域； 北面临高架处、南面临马路处。 其中地块东北角虽可望绿地与河道，但由于邻近高架， 且正对高压电塔，因此价值度较前面靠东位置差。 宗地总平图 4 2 4 3 1 A.总体市场分析 B.土地属性分析 C.市场竞争分析 D.客户定位 E.产品建议 F.销售建议 G.深化方向 二、用地规则初步建议 增加地块东部用地强度，排布大户型。 东面一排建筑可斜向东南排布，以最大程度挖掘市政绿地景观资源，但偏东角度（加上地块本身的角度）不能超过45度。 在可突破限高的情况下，尽量增加栋距，并围合中心景观。 在间距和日照允许的情况下，尽量排布塔式建筑类型，增加端头单位。 在突破限高后，如因日照或间距原因需降低某些楼体高度，则首先降低西南区域，其次是正西区域。 可以考虑通过将小户型集中排布于地块西南和西面的方式，将大小户型区域分隔。 小区内人车分流，车辆从小区入口进地下。 车行主入口应沿长板巷路排布，人行主入口可安排于小区东侧沿绿地位置。 会所应结合人行主入口排布，需临街，可部分安排于地下；物业管理、经营等用房应安排于小户型建筑底层，无需临街。 A.总体市场分析 B.土地属性分析 C.市场竞争分析 D.客户定位 E.产品建议 F.销售建议 G.深化方向 三、小区规划初步建议 考虑到用地价值，我们分大小户型对本地块给出2种排布方案： 方案1：将小户型排布在北面临高架的东西两端，留下中间视线开阔可享受中央景观的位置给大户型，其他位置全部排布大户型。 方案2：将小户型排布在南面临长板巷处以及西面临远大花园处，其他位置排布大户型，将大小户型分成2个项目独立操作，可以保证两类产品的相对独立，提供针对性的服务和配套，塑造更纯粹的社区。 小 小 大 小 大 A.总体市场分析 B.土地属性分析 C.市场竞争分析 D.客户定位 E.产品建议 F.销售建议 G.深化方向 东面绿地及东面、北面河岸的处理 整体考虑上述部位的景观处理。 东面绿地应延续区内景观处理方式、风格相统一，标准一致，使其在视觉上成为小区内景观的延伸部分。 四、产品力塑造初步建议 A.总体市场分析 B.土地属性分析 C.市场竞争分析 D.客户定位 E.产品建议 F.销售建议 G.深化方向 四、产品力塑造初步建议 小区围合及入口 营造高墙深院的私密感、尊贵感。可采用2.5米高以上实墙或栏杆，内侧密植绿化，以有效阻挡周边环境对小区的影响。 通过高差、植被等方式在小区入口处形成视觉阻挡，保证小区私密性。 A.总体市场分析 B.土地属性分析 C.市场竞争分析 D.客户定位 E.产品建议 F.销售建议 G.深化方向 建筑排布 楼宇围合形成中央景观（春江花月－绿城） 大