汇辰置业·东城御景项目营销策划报告..精要.ppt

项目目标思路都很明确 不管是市场分析还是产品剖析都很细致，特别是产品剖析还利用上了SWOT 营销策略很明确 * 汇辰置业·东城御景项目 营销策划方案 房产1班 陈玉 我们要达成的三大目标 实现项目整体销售目标的达成 －－完成预期销售任务 实现项目形象气质的整体拔高并持续超越 －－树立区域标杆，开发区首席纯正英伦社区 实现多元化的营销互动与利润递进式超越 －－利润最大化，价值最大化，项目品牌效益最大化 报告整体思路与3W策略路径： 1.营销目标和任务 3.竞争对手分析 （我们的营销重点） 1.产品剖析 1、项目解读建议 2、SWOT分析 3、核心价值 2.市场定位 3.客户分析 分析问题 总体策略 1、活动营销 2、体验营销 3、传播营销 4、推广预算 销售攻略 展示攻略 推广攻略 1、宣传策略 2、价格策略 3、推售策略（节奏） 解决问题 渠道 宣传 WHY 为什么 营销推广思路 营销执行 WHO 是谁 WHAT 做什么 2.市场现状分析 （我们的战场） 一、 WHY之项目目标分析： 实现本案 销售价格 项目销量 （节奏把控） 产品形象 （树立品质） （利润点的最大化） 靠怎样的产品和概念留住客户？ 如何保证我们的产品绝对好？（产品创新） 怎样的展示才能留住客户？ 最直接思维方式的进入 ——基于理性的感性 二、 WHY之市场现状分析： 政策视角 1、宏观政策之“国十条”与“国五条”（政策出台背景） 2、宏观政策之加息（对楼市的影响）单纯从加息对楼市的影响来看，主要是通过调节开发商的资金成本，来促进供应、降低需求，从而使供求关系发生改变、降低房价；但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连续加息、作用累加后房价开始明显下降。 3、市场走向 2010 04—08 政策频出 媒体炒作 形成观望 成交量萎缩 2010 09—12 价格略降，成交量低糜，市场供应减少 2011 01—06 政策松动，量价上涨 房价高企 调控出台 成交量、价回落 开发商投资热情遇冷 供需失衡 价格反弹 二、 WHY之市场现状分析： 主城区 城东板块 城北学区板块 城南政务板块 月 亮 岛 板 块 传统的工业区域，目前城市规划主要的发展方向，在原工业开发区基础上形成规模经济园区和产业园区，带动城市发展； 区域房地产发展处于起步阶段，发展不成熟，板块价值没有被挖掘； 城市新兴的行政商务核心区； 后续优质地块供应减少，主要集中在新市政府东侧目前城中村区域； 六安市房地产形象、品质、价格标杆区域； 依托学区发展起来的房地产板块； 住宅土地供应基本饱和，后续供应以非住宅用地为主；客户比较分散，有条件的为孩子上学的六安市区家庭为主。 城市视角 市民观点： “现在的六安开始东扩了” 城市发展热点将发生转移，城南、 城北学区板块价值正在透支。 城市的规划热点仍在离主城区较 近的月亮岛板块、城北学区板 块，更容易牵引城区客户。 随着城市化进程的加快，六安中心 城区的土地资源愈发变得稀缺，地 段升值很大。 城东是六安连接合肥、融入省会经 济圈的桥头堡，是六安未来的重要 发展方向 。 二、 WHY之市场现状分析： 城市视角 合肥 六安 巢湖 构建省会经济圈，圈内各个城市的通讯、金融等都要 突破行政壁垒. 打造省会“旅游圈” 建跨区域“经济特区” “合肥为中心，六安、巢湖为两翼”的省会经济圈规划,合肥经济圈力争成为安徽省省经济最具活力、辐射力最强的核心增长区域。 今后一个时期，作为安徽省会的合肥，将进一步成长为安徽的增长极，对周边地区的极化效应继续加大。六安在融入合肥城市圈过程中: 一方面要积极敢当配角，引入合肥高层次商业要素推进自身的发展 另一方面要努力减少合肥影响力扩展过程中对六安城市商圈的挤压效应，努力通过形成特色高效的城市商业增强对周边地区的吸引力。 区域视角 二、 WHY之市场现状分析： 经济技术开发区： ■ 全国十大最具投资价值开发区、全国百佳科学发展示范区、安徽省十佳开发区； ■ 园区控制面积43平方公里，规划面积24.8 平方公里,建成区面积18平方公里； ■ 功能定位为“工业园、科技园、生态园和新城区”； ■ 城市“东拓南进”战略核心，融入省会经济圈门户； ■主要企业有：华润啤酒、星瑞齿轮、蓝翔玻业、索伊电器、华 源制药、电子三十八所 ； 整体鸟瞰图 六安人民医院东院区 凤凰花园会馆 经济技术开发区为城市“东拓南进”战略部署的主要发展方向，企业重多，市场消费潜力大，新城区定