洛阳碧桂园项目立项投资建设可行性论证研究报告.doc

洛阳碧桂园项目 可行性研究报告 目录 1. 总论 1 1.1 项目概况 1 1.2 编制依据 1 1.3 研究范围 2 1.4 主要经济技术指标 2 1.5 结论 3 2. 业主简介 5 3. 项目建设背景及必要性 6 3.1 建设背景 6 3.2 建设必要性 7 4. 洛阳市房地产市场宏观环境分析 10 4.1 城市经济整体运行状况 10 4.2 洛阳市房地产市场环境研究 11 4.3 相关房地产产业政策 11 5. 销售价格预测 15 5.1 周边典型楼盘分析 15 5.2 项目定位 19 5.3 本项目SWOT分析 20 5.4 商品房销售价格预测 22 6. 建设地址及建设条件 25 6.1 建设地址 25 6.2 建设条件 25 7. 建设规模及建设内容 29 7.1 建设规模 29 7.2 建设内容 29 8. 建设方案 30 8.1 总平面规划设计 30 8.2 总平面布置 31 8.3 给排水设计说明 35 8.4 电气设计说明 39 9. 建筑节能 44 10. 环境保护 45 10.1 设计依据 45 10.2 设计范围 45 10.3 环境保护 45 11. 项目建设周期及招投标、组织机构 47 11.1 项目建设周期 47 11.2 工程招标 47 11.3 项目组织机构 48 12. 投资估算与资金筹措 50 12.1 投资估算依据及范围 50 12.2 投资估算说明 50 12.3 投资估算结果 52 12.4 资金筹措及使用计划 52 13. 结论及建议 54 13.1 主要结论 54 13.2 建议 55 附表 57 附表1：投资估算表 57 附表1-1：工程建设其他费投资估算分解表 57 附表2：投资计划与资金筹措表 57总论 项目概况 项目名称：洛阳碧桂园 项目业主：洛阳碧桂园房地产开发有限公司 建设地址：洛阳市伊滨区 主要建设内容及规模： 项目总用地面积399.97亩，总建筑面积为522482.55平方米，包括计入容积率建筑面积435292.19平方米，公建建筑面积为19800.00平方米；车库建筑面积87190.36平方米。 本项目建设内容主要为住宅及公建建设，配套建设给排水、电气、绿化、室外道路等公用工程。 项目总投资 项目总投资为166363.40万元，其中：工程费用106803.64万元，工程建设其他费用42149.51万元，预备费11916.25万元，建设期利息5494.00万元。 项目建设期 项目建设期为2013年8月-2017年10月。 项目资金筹措 业主自筹74772.55万元，银行贷款50000.00万元，滚动开发资金41590.85万元。 编制依据 国家发改委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 建设部《房地产开发项目经济评价方法》； 国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准； 洛阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 2012年洛阳市国民经济和社会发展统计公报； 洛阳市2012年政府工作报告； 业主提供的相关基础资料； 洛阳市工程造价信息及有关配套文件； 国家和洛阳市其它相关规定和要求； 其他各种来源的相关资料。 研究范围 本报告通过对项目的建设背景和必要性进行论证，通过市场预测与分析，结合项目周边竞争楼盘的对比分析，确定建设项目建设规模与方案、销售价格及销售方案，研究本项目的技术经济可行性，并对项目的经济效益和风险进行了分析和评价，提出结论性意见。 主要经济技术指标 表 1项目主要经济技术指标 序号 项目 计量单位 数值 备注 一 项目概况 　 　 　 1 总用地面积 ㎡ 266647.11 　 2 居住户（套数） 户（套） 2709 　 3 居住人数 （每户按3.2人计算） 人 8669 　 4 总建筑面积 ㎡ 522482.55 　 4.1 按功能性质划分 　 　 　 住宅建筑面积 ㎡ 415492.19 　 　 公建建筑面积 ㎡ 19800 　 　 车库 ㎡ 87190.36 　 4.2 按地上地下部分划分 　 　 　 地上建筑面积（计容） ㎡ 435292.19 　 　 地下车库及设备用房、消防控制室 ㎡ 87190.36 　 5 容积率 　 　 6 建筑密度 % 23.53% 　 7 绿地率 % 36.35% 　 8 停车泊位 个 3263 　 8.1 住宅地面停车位 个 658 　 8.2 住宅车库停车位 个 2360 　 8.3 商业及配套机动车停车位 个 245 　 二 投资数据 　 　 　 1 工程费用 万元 106803.64 　 2 工程建设其他费 万元 42149.51 　 3 预备费 万元 11916.25 　 4 建设期利