巴黎春天广场商住楼基建项目立项投资建设可行性论证研究报告.doc

第一章 总 论  1.1项目概述 1.1.1项目名称 巴黎春天广场商住楼基建项目 1.1.2项目承办单位 XX 1.1.3项目负责人 XX 1.1.4项目简介 1.1.4.1项目总用地面积240000m2(折合360亩)，总建筑面积912000（未含地下室面积50240 m2），其中商业裙房面积（含消防控制室及其它3000 m2、物业管理及物业经营用房6384 m2）158400m2，高层住宅面积753600m2，容积率3.8，建筑密度22%，绿地率40%。 1.1.4.2项目选址在临沂市兰山办事处西苗村社区，其范围为东至东苗山庄居民区，西至蒙山大道，南至开阳路，北至银雀山路。 1.1.4.3项目总投资177954万元，资金来源：中杰（香港）国际投资集团有限公司自筹106772万元（含资本金62285万元），不足部分按规定由商住楼预销售收入解决。 1.1.4.4项目竣工验收交付使用后，将为社会提供高品位的商业用房114516m2，高层住宅650400m2，新增销售收入252378万元，上缴税金15774万元，实现利润总额53602万元。 1.1.4.5通过初步测算，成本利润率29.3%，成本利税率37.9%，销售利润率21.2%，具有较好的经济效益。 1.2项目背景 1.2.1根据临沂市人民政府关于加快推进市区城中村改造工作的意见（试行）有关精神。力争用四年的时间基本完成市区“城中村”改造任务，逐步提高“城中村”居民居住水平，逐步完善“城中村”基础设施和公共服务配套设施，明显改善“城中村”及周边地区的生态环境、市容市貌、交通状况和生活环境质量，绿地面积和公共开敞空间显著增加，“城中村”内重大安全隐患得到消除。同时，大力推荐制度建设和社会文化建设，提升城市整体功能和形象。 1.2.2巴黎春天广场商住楼基建项目选址在临沂市兰山办事处西苗村社区，其范围为东至东苗山庄居民区，西至蒙山大道，南至开阳路，北至银雀山路，属于市区“城中村”改造重点地段。 1.2.3中杰（香港）国际投资集团有限公司基于临沂市“城中村”改造工程的良好机遇和项目优越的地理位置，推出巴黎春天广场商住楼基建项目。本项目的实施将加快“城中村”改造步伐，推进临沂市新农村建设。 1.3编制依据 1.3.1临政发[2007]11号“临沂市人民政府关于加快推进市区城中村改造工作的意见（试行）” 1.3.2临伊市城市总体规划 1.3.3XX公司提供的有关资料。 第二章 设计方案 2.1项目选址 根据临沂市城市总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划及社区建设规划的要求，项目选址在临沂市兰山办事处西苗村社区，其范围为东至东苗山庄居民区，西至蒙山大道，南至开阳路，北至银雀山路。该地块交通方便，公用工程配套设施齐全，有利项目顺利实施，是商住楼较佳选择地块之一。 2.2建设规模 项目总用地面积240000m2（折合360亩），按用地功能划分：建筑基底面积52800m2，道路、广场、停车等面积91200m2，绿地面积96000m2。根据市场需求，商住楼总建筑面积912000m2（未含地下室面积50240m2），其中商业裙房面积（含消防控制、物业管理及物业经营用房等）158400m2，高层住宅面积753600m2，物业管理及物业经营用房6384 m2，消防控制室及其它3000 m2，容积率3.8，建筑密度22%，绿地率40%。项目用地平衡见表1： 表1 项目用地平衡表 单位：m2 序号 项目 数量 比便（%） 1 建筑基底面积 52800 22 2 道路、广场、停车等面积 91200 38 3 绿地面积 96000 40 4 合 计 240000 100 2.3设计方案说明 根据项目选址地块所处地理位置及功能设置需要，设计方案作如下建议： 2.3.1总平面布置及交通组织 巴黎春天广场商住楼项目大致可分为南片区和北片区，南片区由8幢高层住宅楼及其3层商业裙房组成；北片区由10幢高层住宅楼及其附属3层商业裙房组成。南北两片区之间的开阔空间营造出一座特色商业广场，设有肯德基、麦当劳、大润发、家乐福、沃儿玛等大卖场。两区块建筑通过架空连廊互相联系。住宅部分地下车库出入口设在地块东南面，尽量不影响面向广场的界面。社区服务用房、物业管理用房设置在技术转换层内；住宅楼底层门厅独立于商业部分设置。 2.3.2住宅户型设计 住宅设计强调平面设计的合理性、灵活性和生长弹性，以合理的平面布局铺叙居住行为在空间的展开，提供一种空间人格化，促成居民意识和行为的参与。住宅户型设计尽量提供变化多样的房型给客户以充分选择的余地，房型功能完备，室内空间丰富多变。 2.3.3建筑立面造型设计 住宅产面造型设计倡导时代感与艺术性有机结合，融地域文化与