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十年调控那些事儿 　　房价越调越涨，祸起保障住房，双紧打压供量，拍卖制造地王，麻药错当医方，统计玩弄智商，限购埋下暗伤，彼此骂得挺脏…… 　　——中国房地产开发集团总裁孟晓苏《调控十年祭》 　　原本从没打算卖房的沈先生如今却蠢蠢欲动，他家附近的中介告诉他，如今的二手房涨势正盛，正是卖房的好时机，且“国五条”上海细则刚颁布不久，目前沈先生卖的房子还有可能不按照20%税率征税，沈先生现拥有两套房。 　　3月，陈太太也按照中介的“指导”，与丈夫前往民政局排队离婚，以便于他们购置一套学区房。 　　陈先生名下已有2套房，为了置换其中一套房而避免20%的个税，他下午看房，晚上就付了定金，第二天就选择同妻子“离婚”并且“净身出户”。 　　有中介透露，自新国五条颁布以来，光佣金收了60万。上海地方细则出台夜，上海楼市已如脱缰野马般狂奔。自3月1日新国五条细则出台之后，上海楼市的成交量就屡创新高，至第三周（3月11～17日）的成交量已经打破近127周来的新高。在3月最热销的30个楼盘中，有20个盘的价格出现明显上涨。量价过热程度都已经超越2010年四季度上海楼市狂奔时的水平，当时引来的是限购和房产税这两条历史上最严厉调控政策。 　　可见，楼市正在上演疯狂一战。自2003年，国务院发文称，房地产业由于关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。随后暗暗膨胀着的房地产泡沫开始明目张胆的充斥整个房地产市场，而房价则呈螺旋式、前进式上升，故而有“调控十年，房价越调越涨”之说。毋庸置疑，调控的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。究竟是什么原因导致了如此局面？调控中涉及的几方又是怎样进行博弈的呢？ 　　新“国五条”后的疯狂 　　据克而瑞上海机构的数据显示，3月第三周一手商品住宅的成交量达到39.46万平方米，这是自2010年10月以来的单周最高水平。3月16、17日的周末两天又有14个楼盘上市推新房源，而且都获得了热销，预期第四周的成交量还可能再创新高。整个3月楼市的成交量也可能突破140万平方米，成为2010年以来近40个月的新高。 　　数据还显示，在3月前18天成交面积排名前30的楼盘中，有20个盘的价格出现明显上涨。其中，成交面积排名第一的御沁园是纯新盘，但其首期推出的204套公寓，开盘当天却引来了500多人摇号抢购，几乎可以把下一批的房源也抢购一空。排名第二的万盛金邸3月份成交的274套房源均价达到10498元，比其1月份开盘成交的274套房源均价9515元上涨了10.33%。 　　在2010年9月2日上海房管局下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管，规范商品住宅预售行为的通知》中规定，开发商销售方案中申报“一房一价”，如果销售价格需要上浮的，应重新申报备案。因此，开发商都是在申报价下浮的20%期间内卖房。如今大多楼盘的价格涨幅已经接近20%。这就意味着，在售房源要重新申报涨价太困难，很多开发商都是顶着最高申报价在卖房，否则就涨的更多了， 　　“已经有多个楼盘的营销总监在说，楼市过热程度实在太超乎想象，早知道当时申报的时候把价格再调高点。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄告诉记者。 　　另外，有数据显示，3月上半月在全市仅46套别墅的新增供应下，成交量却高达370套，是去年同期的2.55倍；供不应求导致的是价格快速攀升，上半月别墅的成交均价达到27482元/平方米，比去年同期上涨11.7%。 　　3月30日，上海正式公布沪版“国五条”楼市调控细则，对出售自有住房能核实房屋原值，按照规定应征收个人所得税的，依法严格按照转让所得的20%计征。对于个人转让自用5年以上、唯一家庭生活用房所得免征个人所得税。对于这一实施办法，业内人士表示“温和保守”，基本延续了国务院调控政策。因此，很多人担心，此次调控又像是虚晃一枪。 　　十年调控，越调越涨 　　十年来的调控也催生出一些很有规律的现象：新一轮调控出风声紧。买家观望，成交下降，开发商延迟推盘，银行收紧银根，土地市场阴风阵阵，楼市呈现暂时的偃旗息鼓。但随后的半年甚至最短的2～3个月内，成交回升，“日光盘”重现，银行放松政策，随后房价回到高位甚至高于调控前。这些场景反复上演。 　　2011年1月26日，“新国八条”登场，限购严格意义上成了禁购，二套房首付达到了六成。之后的第二天，上海房产税试点正式落地，2月1日，上海版细则“沪九条”出台。 　　该调控颁布之后，加之受整体经济形势不济的影响，楼市出现短暂性冷局。据相关数据统计，2011年上海楼市共计成交商品住宅63190套，同比2010年下滑24.2%，共计成交面积729.8万平，同比萎缩24.9%，为2006年以来最低水平。但是，在经历了一段政策适应期以及受到传统楼市旺季的利好影响后，2012年楼市逐步回暖，5月份达到调控后的