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主题地产：非诚勿扰 　　2012年以来，房企多元化发展脚步加快，纷纷转向主题地产领域寻找下一个蓝海。而现实很残酷：主题地产如今“十做九输”，鲜少有企业达到既定目标。考验开发商诚意的时候来了…… 　　陈伟原本在一家中型的房地产企业担任区域项目的负责人，受企业业务调整的影响，他被指派到某二线城市，并着手在那里开始打造集团新的开发业务——养老地产。 　　“起初我还有点摸不着头脑，现在看起来这是大势所趋。”陈伟说道。 　　另一边，作为投资者的张崇却高兴不起来。之前受媒体报道以及开发商宣传的影响，他满心欢喜地在昆明郊区投资了一套度假型别墅，但如今这栋别墅成了鸡肋。三年过去了，这个度假别墅非但没有成倍升值，还租售两空，自己也没法住。对房地产新业态的投资，看似前途光明，过程中却是暗潮汹涌。 　　这句话同样适用于谋求转型的房企们。2012年以来，房企多元化发展脚步加快，纷纷转向旅游地产、养老地产、商业地产等领域，寻找下一个地产蓝海。尤其是旅游地产开发，成为保利、佳兆业等众多企业关注的热点，那些有限的自然风景区域正在被“瓜分”。 　　保利、绿地、首创置业等大型房企，在养老地产亦早有布局。2012年8月13日，万科与长春市政府签署战略合作协议，拟投资120亿元打造100万平方米健康养老住宅社区及文化创意产业项目。曾陷入困境的绿城，2012年以来更是多面开花，除了扩大传统的代建业务外，现代农业、旅游地产、养老地产皆被列为下一步发展的重点。 　　但事实上，新领域布满新风险。失败的案例屡见不鲜，无锡名噪一时的主题公园统一嘉园，2001年开园，投资3亿多元，2005年宣告破产，仅存活了短短4年多时间；2012年8月，摩根百货在中山太阳城经营未满两年就倒闭，还拖欠100多家商家340万元货款…… 　　“国内养老、旅游、文化地产的政策、环境及市场尚未成熟；另外，房企在进入这些领域时所抱的心态十分重要，如果是转型，原本的业务如何做，未来新旧业务的比例如何，种种问题都需要先思考清楚。”同策咨询研究中心总监张宏伟说。 　　因此，主题地产究竟能否成为蓝海，要看谁来做，怎么做——套用一句话：房企们最好“非诚勿扰”。 　　“十做九输” 　　主题地产在近两年缘何成了“香饽饽”？很简单，对于开发企业来说，不仅可以拿到相对廉价的土地、项目审批流程更快、开发贷款优质低价，还可以进行合理避税。此外，房企还可通过持有的产业部分带来现金流，更可以将主题类地产抵押给银行，为滚动开发获得贷款。 　　“现在一二线城市要拿到品质较好、规模较大的住宅用地越来越难了。而工业地产独树一帜，大约占所有土地出让的45%左右，剩下的55%住宅地产半壁江山也分不到，只占到20%左右，其他土地都变成了商业、综合体的土地属性。在这种情况下，很多企业为了继续做规模而不得不把整个视线投向非住宅地产。”EJU易居（中国）控股有限公司执行总裁，克而瑞信息集团董事长丁祖昱说。 　　在这样的背景下，大牌房企俨然成为主题地产领域的排头兵。 　　有数据表明，万科、保利、中海、世茂等前10强企业已经全部进入商业地产和旅游地产，进入产业、养老地产的数量也已达到一半，进入文化地产的有一少半。有些企业甚至已经把旅游地产作为主营业务，比如雅居乐。万达对旅游地产也有宏伟的战略目标，携手泛海30亿美元投资俄罗斯旅游项目。 　　一些非地产企业也来凑热闹，平安、泰康、宜家、海底捞、苏宁电器等，甚至还有网游公司也进入了主题地产。但是习惯打造虚拟世界的网游公司，似乎对现实世界很难适应，一个项目做了很多年都不见起色。 　　丁祖昱总结称，主题地产如今“十做九输”。不过，“输”并不等于全部破产，但要达到既定的目标绝非易事。 　　旅游地产：外强中干 　　从目前来看，主题地产中，旅游地产的大戏率先拉开。一位来自旅游地产开发企业的人士告诉记者：“目前的旅游资源，几乎已经给房企们瓜分完毕。” 　　首创、海航、中信、中旅、华侨城、珠江地产、天鸿、万科、万达、万通、青岛汇泉旅业等50多家知名房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元。 　　但复旦大学房地产运营所所长蔡为民一直对国内旅游地产的发展颇有微词，他说，“旅游地产一旦失败那将是万劫不复”。他认为，尽管未来十年可能是旅游业发展的“黄金十年”，却并非是旅游地产的好日子。 　　“无规则、无秩序、监管不力，种种问题都可能将旅游地产推向灾难。”他指出，旅游地产与住宅不同。“对住宅开发商来说，住宅卖出去，钱就收回来了。但旅游地产不一样，旅游地产的价值在卖出去之后才刚刚开始体现，后续的租金、带来的就业量、门票收入等才是旅游地产的价值体现。” 　　目前雅居乐投入精力最大的领域就是旅游地产。然而，偏重旅游地产在短期内没有给雅居乐带来可观的销售业绩。1月6日，2012年全国房地产