庆华园物业管理方案.doc

肇庆·z·凤凰台 2 地址： TEL： 前 言 肇庆z·凤凰台属于高档别墅小区，物业管理的质量直接关系到业主生活的质素和楼宇的保值增值。因此，为了给潜在的购买者及开发商信心，深圳正佳物业管理有限公司郑重承诺将达到如下目标： 按照IS09001：2000版国际质量管理体系标准进行物业管理运作 顾客满意率95%以上 有效投诉率2%以下，处理率、回访率100% 房屋完好率98%以上，公共设施、设备完好率98%以上 绿化完好率98%以上，清洁保洁率99%以上 道路、车场及路灯完好率95%以上，维修及时率、合格率98%以上 因管理责任造成的重大刑事案件、机动车被盗事故为零 杜绝因管理责任造成的重大火灾事故、安全事故 深圳正佳物业管理有限公司是通过IS09001：2000版质量管理体系认证的企业，运行IS09001：2000版质量管理体系是实现上述目标的保证。除此之外，我们还结合肇庆z·凤凰台的实际情况就一些具体方法制作了如下部分，以保证承诺目标的实现。 第一部分 安全篇 安居方能乐业，治安管理、消防管理是别墅区物业管理中一项极为重要的管理，对凤凰台别墅区安全管理我们将采取技防、人防相结合的方式，实行全封闭管理，实行24小时值班。确保业主和住户生命财产安全。 安全管理措施 1、安全护卫队伍的建设——建立一支高素质的安全防范队伍。 护卫队伍建设：按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关建环节，实施准军事化管理，护卫员尽量招聘优秀的退伍军人，具有良好的思想品质和精湛的业务技能，建立业务绩效考核与工资、职位挂勾的机制，对不合格的护卫员下岗培训的和做辞退处理，并在每年的年终考核中实行10%淘汰制，以保证护卫员和高素质和战斗力。 2、确立安全防范重点 a、人流控制——外来来访人员须通过门岗与业主通话确认后方可进入，并进行来访登记和离去注销手续，对装修搬运人员采取办理出入证管理并交一定押金，对他们的活动范围进行一定限制，经常巡查，把可疑分子清出别墅区，对可疑陌生人采取追踪监控措施，必要时可上前进行礼貌验证工作。 b、物流控制——对物资流动实施申报制，业主搬出大型物品需要提前向管理处申请，由管理处开具放行条后，门岗方准予放行。值班护卫员有责任和义务对物资的出入进行礼貌的执行验证工作，所有物资流动实行登记放行手续。 具体见附件1《物品出入管理规定》 c、车流控制——所有进出车辆都实行登记放行制度，业主车辆外出经确认业主身份后方可放行。非业主车辆出入必须联系业主经同意方可登记进入。 d 治安防范——实施三三制科学防范体系： ①、全面实施三岗结合，即巡逻岗、固定岗、机动岗三岗联合防范，着重安防点、线、面的配合与互动。 ②、护卫巡逻采用多方位推进，即点、面、线三方位巡逻，统筹安排巡逻时间。 3、建立有效的应急系统 根据凤凰台别墅区的实际情况，建立应急分队，负责处理突发事件。紧急情况是指：1、违法犯罪，2、重大火灾，3、特大火灾，4、台风、泥石流等自然灾害。 具体见附件2《各类应急实施方案》 技术防范 考虑到凤凰台属高档别墅区，管理面积大，建立技防网络非常必要： 1、建立出入口安装自动道闸系统，平时只留一个出入口供人员、车辆通行，另一口只做消防疏散和紧急情况下使用。 2、建立中央监控系统，在小区出入口建一岗亭内置监控、监视、通讯总台。 3、建立联系对讲系统：把门岗和各住户家中联接起来，有人来方可通过对讲系统确认，并和各岗位保持沟通联系。 4、建立远红外报警系统：从小区东侧与阳明山庄接合部围墙至小区后侧建立红外线报警系统，如有外人翻围墙，报警系统会在第一时间内把信号传到中控室，以便护卫及时处理。 5、建立电视监视系统： 在小区出入口，西侧靠凤鸣谷、游泳场、网球场、小区内等地安装18——20个电视摄像头，全方位监控小区。小区内的摄像头可安装带云台转动式，其余的则可安装成固定式的。 具体见附件3《电子监控示意图》 6、建立自动巡更系统——以有效的监管护卫巡逻，并进行绩效监控。 具体见附件4《巡逻路线图》 人防 小区实行24小时封闭式管理，对外来人员、外来车辆进行登记并得到业主许可和确认后方可允许进入小区。小区实行24小时巡逻制度，发现问题及时处理，并建立一套应及防范体系，严格按照ISO9000：1质量体系运行，确保凤凰台安全。 护卫人员编制及岗位设置图 ①、人员编制及岗位描述 护卫主管1人，兼（班长） 在管理处主任领导下，负责本管理处物业范围骨的安全护卫管理工作；负责对各种车辆进入小区的管理，维护车场有序停放、行车安全；负责拟制安全护卫工作计划，并组织具体实施，结管理区域内发生的重大火灾事故的治安、刑事案件负责；每周主持召开护卫班长会议，每月主持召开组织一次全体护卫员会议并及时传达贯彻上级指示；对护卫各岗位执勤人员的工作进行巡查、督导，