庆阳市西峰区东方丽景项目市场分析.doc

庆阳·西峰区东方丽景项目—— 市 场 分 析 及 综 合 建 议 成都世纪紫杨房地产营销有限公司 二00八年六月十六日 目 录 前 言 3 第一部分、宏观市场环境分析 4 一、全国房地产市场对本项目的影响 4 二、通货膨胀因素对本项目的影响 6 第二部分、认知庆阳暨投资环境分析 8 一、庆阳概况 8 二、庆阳市国民经济和社会发展 9 三、2007年庆阳市经济建设凸显“九大亮点” 18 四、庆阳市十一五规划要点 19 五、西峰区国民经济和社会发展 21 六、综合分析 24 第三部分、庆阳房地产市场分析 26 一、房地产概况分析 26 二、房地产市场运行分析 26 三、主要项目调研分析 29 四、庆阳市房地产市场总结 29 第四部分、项目综合分析及评价 32 一、项目的区位 32 二、地块、地形、地势、水电解析 32 三、交通条件 32 四、项目主要经济指标 33 五、项目SWOT分析 33 六、项目评价 35 第五部分、项目综合建议 36 一、项目的定位建议 36 二、项目的售楼部建议 41 第六部分、结束语 47 前 言 “地段，地段，还是地段这曾经让地产界奉为“金科玉律”我再信“地段”之于成功，就像是金钱之于幸福 只是必要条件的一种——在整体市场环境较差的情况下，宏观市场环境的影响关乎存亡。 一、全国房地产市场对本项目的影响 市场现状及原因分析 规范市场与房地产市场的持续升温：宏观调控政策频频出台房价却一路攀升，政策仿佛失去了作用——调整供给。 暴利蝴蝶效应与房地产市场的繁荣：外资涌入；民营企业、制造业、养殖业等行业的低廉利润不如搞房地产和炒房——症结。 供给需求双向作用房地产市场降温：廉租房、限价房制度加大市场供给；第二套住房首付、利率上浮10%，第三套不予贷款控制炒房等投机行为——一针见血。 从紧货币政策卡住房地产市场咽喉：去年的金融调控将开发商自有资金提高到了35%，并且严格规定项目开发到中后期才能贷款；资本市场融资一直是上市房企大胆圈地的原动力，而IPO融资后禁止买地的规定，意味着开发商只有加速开发已有项目，快速销售回笼资金，然后用所得的资本金再去拿地——雪上加霜。 ——销售遇阻产生连锁效应 市场金融双重压力开发商资金困局： 贷款受限；海外资金受限；销售遇冷；股市受限遇冷开发商深陷资金困局。 “开发商否认资金出问题是掩耳盗铃 ”——潘石屹（自有资金35%，项目开发到中后期才能贷款）。 房价地价互动疯长种下市场的恶果： 销售火爆，开发商良好的价格预期，导致地价水涨船高；市场低迷+资金紧张，土地拍卖底价成交，流拍（去年底，广州推出12宗地块，2块流拍、5块底价成交。今年前4个月全国达40余起）。 土地政策紧逼储备土地成烫手山芋： 土地储备成了开发企业在竞争中生存的核心，近年众多开发商疯狂高价圈地。去年取得的大量土地在今年需要补交土地款，在销售遇阻，融资乏术的背景下储备土地成了烫手山芋——成都人民公园旁地块贴钱1000万转手。 低价倾销快速套现市场进入观望期： 政策对需求市场的有效抑制销售遇冷，直接体现为开发商的资金链断裂。而万科掀起的降价套现行为，给本已脆弱的房地产市场带来了剧烈震荡——对于买涨不买跌的中国人来说降价只会让消费者更加迟疑，房地产因此进入了降价和滞销的怪圈。 ——全国房地产市场进入了深度调整期 趋势预测 短期内绝国家不会给房地产解套 首先中国居民的消费率是38.2%,世界平均消费率是78%—79%；中国居民平均房价收入比是一比十，世界平均房价收入比是一比五。两相对照，中国经济问题的症结就暴露出来，是房地产占有了中国居民太多的财富，让国民没有跟多的钱去做其它消费，进而导致其他行业衰落。 二是房地产吸引了太多的资金进入，使原本应该用于其它行业的资金大量涌入高利润的房地产业，形成了“一业独大”的经济发展格局，这的经济是危险的。这也就是中国经济在经历了8年的高速发展之后，中央政府考虑通胀的压力和投资过热、结构失衡的问题，采取了一系列的宏观调控政策。意在控制GDP的增速，加快工业化，放缓房地产和其它基本建设，集中力量搞工业，加快步伐融入国际经济的大循环之中，寻求城市化和工业化的齐头并进，共同发展。 目前，调控政策初显成效国家短期内绝不会给房地产解套。 深度调整后房地产市场将依然繁荣 土地价格开始理性回归：受销售影响，开发商资金紧张，开发商对市场的预期下降，土地拍卖屡屡流标，地价开始下降，部分城市地价下降达20%-40%。 市场刚性需求依然庞大：随着经济连续数年以10%以上的快速稳步上涨，我国迎来前所未有的城市化浪潮。大批农村剩余劳动力转移到城市中来，为我国房地产发展提供有力的长期购买力基础。 通货膨胀资金贬值压力：通货膨胀的压力意味着资金与存款的贬值，势必让大众的投资意识增强。 股市遇冷投资