广西钦州港某项目代理服务提案.doc

广西某房地产项目代理服务提案 （大纲） 2009年4月30日 第一部分 xxx项目营销策划方案 xxx项目背景及销售进展 xxx位于钦州港，占地面积约20亩，总建筑面积17275.49㎡，绿 化 率37.15%，容 积 率1.33 ；物业类型属于围合式多层商住建筑，总户数100余户，其中住宅面积约1万平米，商铺面积约7000平米，车位97个。xxx不但位于钦州港规划商业区内，其周边环境同样优越，相临“南国逢莱”七十二泾、逸仙公园、红树林、钦州港广场；距离著名旅游风景区三娘湾10多分车程。 项目从2008年初进入预订阶段，预计2009年6月获预售证。从预订开始至今，项目做了大量的推广工作，前期吸引不少客户前来咨询。到目前为止，共预订出30余套住宅，商铺未有预订。同周边其他楼盘的销售进度对比，xxx项目销售进度较为缓慢。 由于项目前期已做了大量的基础工作，项目现阶段最迫切的任务是销售的落实，受开发商委托，和晟营销策划有限公司为xxx项目提供营销解决方案，并进一步进行楼盘的营销代理操作。 市场分析 地理位置（版块分析） 钦州港的发展前景及机遇自然不须多言，在这里主要是针对钦州港房地产版块的发展走势及机会做调查研究分析。钦州港房地产版块的走势必然要跟随钦州港发展的大政策前提，据调查分析，钦州港房地产版块的发展具有以下特点： ①典型的移民振兴型 由于钦州港的发展，吸引大量的淘金者，各个城市配套设施必须尽快完善，导致城镇的出现，同时对住房的需求也快速度地膨胀。数字统计，钦州港每年将有1万人的移民到来，每年对住宅的需求将随之增加10万平米，相当于1000套住房，钦州港房地产版块的振兴与否，将完全由移民人数决定。 ②开发前期，属投资型版块 从现在起，未来5年内，钦州港房地产版块受移民经济的影响，将显示出典型的投资性。首先，移民对房地产的影响是从大量的租房需求而起，工作移民受工作的不稳定性及收入积累限制，他们不可能在创业初期就选择买房，而是通过租房来解决住房需求，只要租房的价格大于按揭月供金额，投资空间就会存在，同时工作移民及观光游客对商业的需求也促进商铺的建设与销售，这样就为大量的投资者创造投资空间；其次，钦州港的政策利好及发展潜力能更好地迎合投资者对概念及未来炒作的需求，近期，国家7部委联合出台新政稳定房价、打击短期炒家对全国各地的房地产投资者造成极大的影响，在全国房地产投资萧条的时期对钦州港的房地产版块未必不是一个好的机遇，如何引导外地投资者前来并了解钦州港优势将会决定钦州港房地产版块的兴衰。 ③发展潜力巨大，升值潜力可观 就钦州港定位为广西第一大港口而言，钦州港房地产版块有其独立于广西整个房地产业的独特生命力，也就是说其他地区房地产投资受挫并不一定影响到钦州港房地产版块投资价值，如果引导得当，会使其变为利好因素，更多地吸引各地投资者。现在钦州港房地产版块的均价在1800元/平米左右，两房两厅30年按揭月供在400元以下，单靠出租就可以供楼并有赢余，这是许多房地产投资者乐意接受的，存在非常巨大的升值空间。随着居住人口的增多及钦州港的工业发展，商铺的价值就更加能体现出来。 市场预期 针对xxx的开发周期，本案主要调查分析2008年的市场走势，供项目营销操作用途： ①半年内，钦州港房地产版块价格仍会低于市区水平 钦州港房地产版块在半年内仍然处于开拓启蒙阶段，各个房产商乃至管理部门继续会为房地产客源的开拓四处奔走，而且几乎版块内7个楼盘均处在销售期，可售楼源超过800套，市场会暂时性地供过于求，多个楼盘的竞争会造成价格短时间内不会有提升可能。现在得知附近红林新都、富港新城先后在6月前后开盘，按照规律开盘前后的楼盘价格将会出现一轮波动，随之1—2个月内价格稳定攀升，到8、9月份，估计楼均价会比现在提高50—100元/平米，随之将会迎来10月份的销售旺季，价格可能还略有升高。 ②8月份后，钦州市区及外地投资者到钦州港置业者会增多，引升房价。 国家7部委联合出台新政稳定房价、打击短期炒家政策出台后，许多炒家现在正忙于清仓盘点或在静观新政出台后的变化。多数炒家都谨慎出手，导致5、6月前后房地产销售停滞不前。 但在大局已定之后，众多炒家必定会重新判定价值取向，寻找新的房产投资增长点，就此而言，钦州港的政策优势、发展潜力、升值空间必定会引起众多炒家的关注，真正钦州港房产时代即将来临。 竞争对手分析 同一版块周边楼盘有蓝湾嘉园、榄园、佳信红林新都、富港新城等4个楼盘。 ①蓝湾嘉园：2003年动工，开发较早，已进入清盘阶段，售现房，建筑密度较大，对本案项目不形成威胁。 ②榄园： 烂尾楼，占地20亩，半合围建筑，户型以2房1厅、3房1厅为主。 均价950元/平米，9.8折，预定定金1万元。 销售方式：低价，并卖号，销售进度约30%。