中原XX年1月南京苏宁六合区化工园项目研究报告.doc

苏宁六合区化工园项目研究报告 南京中原市场研究中心 2010年1月 第一部分 企业需求研究 1.1 研究说明 1.1.1 研究背景 2010年1月苏宁对南京六合区化工园管委会食堂旁的一幅地块产生开发意向，为了充分了解市场需求，发掘项目开发空间，特针对化工园内企业进行深入研究，了解实际需求，以期为项目定位指引方向，提供依据。 1.1.2 研究目的 通过与企业相关人员的交流沟通，了解企业情况和需求，把握项目开发重点和方向，为项目最终定位提供参考。 1. 1.3 研究方法 定性研究，面访，深度访谈 1. 1.4 访问地点 化工园区企业 1. 1.5 访问时间 2010年1月20日—2010年1月22日 1.1.6 样本量 有效访谈样本共计15个。 1. 1.7 被访企业背景 企业名称 企业性质 员工总数 入园时间 投产时间 长江涂料 国企 500人 -- -- 热电厂 国企 180人 -- -- 红宝丽宝淳化工 国企 100多人 2004 2005 菱天公司 外资 70人 2006.4 2008.4 惠生公司 外资 200人 2003.9 2007.4 雅保 外资 58人 2005 2007 德司达公司 外资 70人 2005.3 2006.1 塞拉尼斯 外资 300人 2004.5 2007.1 瓦克公司 外资 70人 2007 2009.4 金浦锦湖 中外合资 290人 2007.1 2008.3 扬子BP 中外合资 60人 2005 2010.3 钛白公司 民营 800人 2006 2009.1 德纳 民营 250人 -- -- 威尔 民营 260人 2003 -- 全程物流 民营 160人 2006.7 2008.9 1.2 企业需求 1.2.1 企业主动需求 本次访谈是通过管委会的经发处工作人员出面联系介绍，因此各企业对访谈背景有一定了解。在访谈开始时就有部分企业基于企业自身的特点主动提出一些需求点。 在经过最终的信息整理与归纳后饭，企业主动提及的需求主要集中在两大块，一是包括餐饮、便利店、银行以及其他休闲场所等在内的生活配套设施，再就是员工宿舍。 餐饮 对于餐饮的需求主要来自两方面，一部分来自于企业的接待需要，另一部分则是来自于企业员工。而其需求重点都是来自于午餐。 就企业接待来说，由于中午的时间比较有限，不太可能也不太方便到距离较远的地方用餐，而对于接待工作来说，很多时候又不适宜马虎了事，但园区目前在餐饮方面实在是没有任何可利用之处，环境、档次、质量上都存在很大缺陷，因而处于一个较为尴尬的境地而经常只能凑合解决。 而在企业员工方面，一方面是中午的工作餐。目前企业内只有少部分配有食堂，其余都是依靠管委会或其他快餐店外送，在口味等方面都存在一定问题，且长期缺乏变化极易让员工产生厌倦和抵触心理，但目前的园区现状并不能满足员工想要适时改善伙食的愿望。 另一方面，下班后在员工间时常会有一些小型的聚餐等集体活动，由于居住地点的较大差异，园区较近范围内又没有相应设施，同样造成了诸多不便。 便利店、银行及其他休闲设施 化工园区的商业配套极为匮乏，而对于企业及其员工来说，在日常工作中难免会产生一些临时性的购物需求，无论是企业办公用品还是员工在休闲时间对于一些饮品、食物等各方面的需要，也因此而产生了对于便利店的需求。 而对于银行的需求则主要来自于企业业务工作等方面的需要。 调研发现，化工园区范围内几乎没有银行配套，仅在管委会办公楼附近有少量ATM取款机，对于企业的大笔资金上的流动来往来说极为不便，远距离也就可能带来更多的不安全性，这使得企业提出了对于银行的迫切需要。 化工园区自身与企业的特殊性造成了大部分企业员工工作与居住相分离的状态，人气的不足也使得区域的商业发展缓慢。但对于其余的一部分生活工作都在园区内的员工来说，在下班后的闲暇时间中无处可去成为一个大难题。尤其是随着园区企业的不断发展壮大，为提高企业的竞争力与创新力，企业近年招聘了大量的大专、本科毕业生，其中有很多是住在公司就近提供的或者就是在厂区范围内的宿舍。他们对于茶吧、书店、公共体育场等各类休闲场所存有着很大需要。 员工宿舍 园区入住企业的增多，企业规模的不断扩大，新招入园的员工中带来了很大数量的外地员工，尤其是有很大部分刚刚从学校毕业参加工作的大学生，这部分人大多在初期需要依靠企业帮助来解决暂时的住宿问题。 另一方面，从企业的生产需要来说，虽然管委会安监处处于对员工健康安全等问题的考虑并不提倡和支持在厂区内部安排员工住宿，但作为生产型企业，采用三班倒、四班倒工作制的企业普遍存在，为了便于员工工作，宿舍的提供必不可少。 因此，员工的宿舍问题也被部分企业所主动提出。 典型个例 长江涂料 焦先生 经理 希望能够增加改善园区内的日常生活