中原XX年1月到7月成都市写字楼市场分析报告.doc

 目录 一．市场环境分析 4 1. 宏观经济环境 4 2. 政策规划 6 3. 市场动态 7 二．写字楼销售市场分析 8 1. 市场整体特征 8 1.1 供需两旺 8 1.2 市场进入快速发展期 8 2.供应特征 9 2.1 供应持续放量 9 2.2 甲级写字楼缺席，商务公寓盛行 9 2.3 城南成为写字楼供应集中区 10 3.需求特征 11 3.1 成交量稳定 11 3.2 乙级写字楼为销售主力 12 3.3 商务公寓拉低成交均价 12 3.4 甲乙级写字楼价格大幅上涨 13 三．写字楼租赁市场分析 14 1.各板块写字楼分析 14 1.1各板块新增供应及市场存量 14 1.2 各板块写字楼租金分析 14 2.优质写字楼分析 15 2.1 租金小幅上涨 15 2.2 空置率下降 16 四．典型项目分析 17 1. 天合凯旋广场 17 2. 新希望国际C座 17 3. 东环广场 18 五．总结 18 1. 上半年市场总结 18 2. 后市预测 19  图表目录 图 1：成都市GDP增长情况（2004-2010年3月） 4 图 2：成都市固定资产投资情况（2004-2010年5月） 4 图 3：成都市写字楼开发投资情况（2004-2009年） 5 图 4：成都市写字楼供需情况（2005-2010年6月） 8 图 5：成都市写字楼月度供应情况（2009-2010年6月） 9 图 6：成都市写字楼供应类型（2010年1-6月） 9 图 7：成都市写字楼供应方位情况（2010年1-6月） 10 图 8：成都市写字楼月度销售情况（2009-2010年6月） 11 图 9：成都市写字楼销售类型（2010年1-6月） 12 图 10：成都市写字楼销售价格（2005-2010年上半年） 12 图 11：不同类型写字楼成交价格（2009-2010年上半年） 13 图 12：2010年上半年成都市各板块写字楼新增供应及市场存量 14 图 13：各板块租金情况（2009-2010上半年） 14 图 14：成都市优质写字楼租金走势（2009-2010年6月） 15 图 15：成都优质写字楼项目空置率走势（2009年-2010年6月） 16 注：销售市场新增供应以取得预售时间为统计标准，租赁市场新增供应以实际投入使用时间为统计标准。数据来源于成都市房管局，由于5月20日-6月30日房管局数据系统维护，暂无法取得数据，5、6月数据通过市场调查方式取得，后期会有所调整。  一．市场环境分析 1. 宏观经济环境 GDP保持高速增长 图 1：成都市GDP增长情况（2004-2010年3月） 数据来源：成都市统计局 2010年1-3月成都市国民生产总值1041.8亿元，同比增长18.3%，为历年来最高水平。其中，第三产业增加值501.0亿元，同比增长13.1%，占全市国民生产总值的48.1%。 2004年以来，成都GDP以年均15.3%的速度高速增长，在全国处于领先水平。宏观经济的持续向好以及第三产业的快速发展为写字楼发展提供了坚实的经济基础。 固定资产投资力度大 图 2：成都市固定资产投资情况（2004-2010年5月） 数据来源：成都市统计局 2010年1-5月固定资产投资完成1532.1亿元，同比增加7.8%，增幅虽有所放缓，但投资力度仍然较大。其中，房地产开发投资完成447.31亿元，同比增加56.0%，占固定资产投资总额的29.2%，增长较快。 固定资产投资保持较高的增长速度，一方面拉动了经济增长，另一方面固定资产中交通、能源、通信等基础配套设施的建设完善为经济的发展提供了良好的环境。 写字楼开发投资加快 图 3：成都市写字楼开发投资情况（2004-2009年） 数据来源：成都市统计局 2009年成都写字楼的施工面积达到261.97万㎡，同比增加51.33%；新开工面积52.22万㎡，同比增长70.0%；竣工面积35.04万㎡，同比增长163.9%。 无论是新开工面积还是竣工面积都呈现大幅上涨的趋势，写字楼开发速度加快。大量的写字楼项目处于修建状态，随着这些项目的陆续交付使用，未来租赁市场面临较大压力。 2. 政策规划 西部金融中心建设规划 2010年2月12日，四川省人民政府印发了关于《西部金融中心建设规划(2010—2012年)》的通知。规划明确了西部金融中心的三大功能区：金融总部商务区、金融产业集聚区、金融后台服务业集聚区，并对每个功能区地理划分及入驻企业等进行了限定。计划到2012年，规划总用地3000亩，后台服务中心达到30家，总投资规模超过200亿元，从业人员超过10万人。 影响：政府极力将成都打造成为整个西部的金融中心，以此抢占市场先机。金融业的发展，将吸引大量银行、基金、保险、证券类公司的进驻，而这些企业对写字楼的需求面积较大