东莞房地产：中堂东港城1号楼营销推广方案.doc

中堂东港城1号楼 营销推广方案 深圳市德思勤置业有限公司东莞分公司 前言 东莞市东沙港建设发展有限公司： 承蒙信任，我司于2007年5月开始正式受托展开贵司中堂东港城项目之策划销售代理事宜，至今已有两个月。项目目前2、3、6号楼为在售现楼，在建的1号楼组团，预计在今年下半年推出。在前期工作的基础上，根据营销推广的执行和届时认筹的情况，为实现预定的目标，我们将重新梳理项目的整体营销推广方案并做适当调整，提交项目新的执行报告。 在前期定位、营销推广的基础上，结合项目的实际情况我司提出以下观点进行项目整体营销推广。 ——以通过推广新中堂的升值潜力和项目的价值优势，结合实效性强和有针对性的推广手段、促销活动，以低开，高走的价格和良好的产品形象包装，实现项目顺畅销售为项目的总体营销策略； ——以控制畅销户型的推出量，分阶段推售、全面带动常规户型消化为项目的销售策略； ——以“精睿升级”线索贯穿项目形象推广、产品卖点推广、投资价值推广及商业推广为广告策略； ——以有针对性、实效性强、延续性为项目的媒体策略； ——以总体低开高走，小幅频涨，制造涨价紧张感和升值口碑为项目的价格策略； ——以突出项目优势和卖点，体现人文内涵，展示形象为项目的形象包装策略； ——以经常性的小规模活动及少量的大型活动为项目的营销活动策略； ——以结合营销活动的实际的优惠和折扣为项目促销策略； 在以上策略的指导下，制定具体的实施计划，及时调整、监控，从而实现项目的销售目标——建立项目品牌，促进项目的销售，为开发商创造价值。 现特向贵司提交《中堂东港城1号楼营销推广方案》，供贵司决策时参考，相关内容有待双方进一步完善，并经研讨确认后作为销售工作的指引。 专此奉达！ 深圳市德思勤置业有限公司东莞分公司 2007年 7月 9日 营销策略与目标 销售小结 截止2007年月日 年份(2007) 月份 8 9 10 11 12 营销总纲 为了实现整体营销战略目标与战略方针，有计划地确定各阶段的战略重点，项目营销战略的总体控制，我们制定项目的营销总纲。 营销总原则：一个核心、两条线索、多个节点 一个核心：“精睿升级 尽显荣耀” 两条线索： 主线：宣扬产品所在的大型社区生活品质和所在区位的升值前景 次线：产品卖点和投资潜力——价值优势和投资分析 多个节点：配合工程上的节点，选择和利用一年四季中的节日 ，围绕销售举行相关的营销活动或传递项目信息，达到销售目标。 关键的销售节点： 2007年10月1日——国庆节 2007年12月24日——圣诞和新年 2008年2月7日——春节 2008年3月8日——妇女节 2008年5月1日——劳动节 节日节点：国庆、圣诞、元旦、春节、元宵节、情人节、妇女节、劳动节…… 其它相关工程节点：样板房完工、外立面完工、中心园林完工、工程竣工、入伙。 销售策略与进度安排 销售渠道 本项目为中高档住宅，目标消费群为本地和周边镇区自住客、投资客、中堂企业中的白领和中层管理者、外来生意人及向往时尚生活的本地单身客户，结合我们的营销策略与营销目标，采用： 广告营销：实效性较强的媒体广告推广开拓目标客户； 主动拓展：大型企业的主动式拜访和团购接洽； 前期蓄客：通过广告吸引客户上门，并做诚意登记，可采取成立东沙港精英俱乐部的形式进行推售前蓄客； 活动营销：利用重要营销时点或节日举行营销活动吸引客户。 销售进度安排 我们通过项目在售单位的情况得知，目前的客户以自住为主，对项目二房和三房较为关注，而本项目产品户型中包含一房、二房、三房和四房，其中一房、二房由于其面积小，总价低，预计在大力宣传推广后，较为容易销售。为使项目在整个销售过程中保持持续热销，应在整个销售过程实行分批推售：前期以二房和三房作为主力户型推售，形成市场热销，中后期保留部分景观、朝向、户型较好的产品在销售过程中分阶段推售，保持市场销售热度，带动四房销售。 销售进度安排 销售进度表 营销阶段 时 间 主推产品 预计完成销售率 按销售率计 按套数计算 认筹阶段 2007年8月初至9月下旬 一、二、三、四房 解筹阶段 2007年9月下旬～10月初 二、三房为主 30% 105套 热销阶段 2007年10月～11月底 三房为主，二、四房为辅 35% 122套 持续阶段 2007年12月～3月 三房为主，二、四房为辅 16% 56套 尾盘阶段 08年4月～6月 全部 19% 65套 进度说明： 结合本项目的销售目标安排各销售阶段相应的销