物业巡查风险识别与管理控制讲义.ppt

一、日常物业巡查规范 三、案例分析 三、案例分析 案例分析（一） 张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人，所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收，将该套房进行了诉讼保全措施。张先生由于生意上的不成功，停止向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为张先生的房子在，暂时不交物业管理费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费。? 由于张先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼，法院判决将张先生的房子进行 案例分析（一） 拍卖，拍卖结果银行竟买成功。于是，该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。 这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，张先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。 案例分析（一） 试分析： （1）物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？ （2）物业管理公司的做法有什么缺陷？ （3）该怎样做才是正确的？ （1）物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。 （2）在本案例中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。因为当张先生的房产随着主体的变更而易主，新的主体尚未与物业管理公司签订任何协议，所以在法律上新业主不会也不可能继续履行张先生（原业主）的义务，虽然房产还是原来的房产，但房产的主人已经变更，即原物业管理法律关系中的主体已变更，而房产本身已变成新的法律关系的客体，这一新的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的。所以，本案例中的物业管理公司这种收管理费跟着房产走的观点和做法从一开始就是错误的。 （3）物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时，首先应当直接要求张先生履行其义务，而不是去消极等待。物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施，物业管理公司就会错失良机。 案例分析（二） 王大妈周六上午去小区会所健身，在会所门口台阶上摔了一跤，腿部摔伤。同伴扶其到医院检查医治共花去医药费1950元，并且有近一个月时间只能在家小心行走。王大妈的儿子认为其母在会所门口台阶摔倒是因为台阶湿滑所致，故与管理会所的物业公司交涉，要求物业公司赔偿医药费。 试分析： （1）物业公司应不应该负担付这笔医药费？ （2）物业公司如何才能防范此类风险？ 案例剖析 （1）物业公司该不该赔偿该笔医药费应视情况而定。 ①如果王大妈摔倒是因为物业公司做保洁时造成台阶湿滑而致，物业公司未给出明显的提示、警示，也无采取必要、适当的防范措施，就应该给王大妈以赔偿。 ②如果确有湿滑，物业公司给出提示、警示不清，防范措施不得力，应给予王大妈部分赔偿。 ③如果物业公司给出的提示、警示清晰，防范措施得力，王大妈是因为自己不慎摔倒或其他人碰撞摔倒，物业公司则不用作出赔偿。 案例剖析 （2）物业公司要避免此类风险 ①认真对照服务合同严格依约服务，妥尽注意义务，及时提醒防范； ②应投保公众责任险，将此类风险转移给保险公司。 案例剖析 Thanks 感谢大家参加本次培训 培训讲师：高赛 物业巡查、风险识别与管理控制 培训讲师：高赛 巡查目的 巡查的内容 巡查方法 巡查发现问题解决方法 巡查中需要注意及巡查要求 二、物业管理风险识别及管理控制指引 说明 风险识别 风险防范及管理控制 案例分析（一） 案例分析（二） 一、日常物业巡查规范 巡查目的 确保小区、商厦正常工作和正常秩序。 防患于未然，将治安、消防等隐患消除。 杜绝违章装修，将违章装修施工消灭萌芽状态。 确保公共设施、设备处于良好状态。 确保物业项目内清洁绿化质量符合标准和要求。 增加与业户之间的沟通机会。 实施对空置房的管理。 巡查的内容 治安、消防隐患的巡查。 公共配套设施、设备的巡查。 清洁卫生、绿化养护的巡查。 装饰、装修施工的巡查。 空置房的巡查。 设施设备的巡查。 利用巡查机会与业户沟通。 巡查方法 听 调查了解 闻 看 走 日常巡 查方法 治安、消防隐患巡查内容 用火、用电有无违章情况 ； 安全出口、疏散通道是否畅通,安全疏散指示标志、应急照明是否完好; 消防设施、器材和消防安全标志是否在位、完整 ； 常闭式防火门是否处于关闭状态,防火卷帘下是否堆放物品影响使用 ； 查现场人员的不安全行为、物的不安全状态。 公共配套设施设备的巡查内容 检查公共设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象 检查公共设施有