房地产结构化投资案例分析.ppt

东方资产商业化业务政策解读 （三）处置类金融不良资产收购项目的鼓励政策 1、允许不采用资管模式进行 2、额度不足时可逐笔申请增加 3、项目销售如需配套增信可申请额度 4、项目的收益率要求，实行随行就市、一事一议的政策 （四）单个房地产项目业务额度原则上不超过10亿元 （五）房地产业务重点应为住宅（刚需、刚改）类项目，审慎对待商业地产、别墅和豪宅（面积大）项目 二、东方当前对房地产投资项目审查的原则 背景： 2013年东方资产房地产项目的审查标准从新进行订立，对房地产交易对手，项目所在区位，内部收益率和抵质押率都进行了重新规定。在今年的项目风险审查中，重点参照新设定的标准进行审查。 一、固定收益类业务基本要求 1．必须达到的基本要求 （1）内部收益率（IRR）或综合收益率不低于16%。 （2）LTV（loan to value）不高于40%或优质客户担保率不低于100%。 LTV=（本金+（第一次还款金额））/抵质押物，以及可控制的股权或其他项目的价值。 优质客户原则上为净资产规模50亿元以上，资产负债率不高于75%且无不良声誉的客户；符合监管要求且监管评级为A类以上的持牌金融机构；其它金融资产管理公司；公开市场评级为3A级的专业担保机构 （3）有明确的退出方式和期限。期限原则上在2年以内，满一年应安排偿还至少30%的本金。 2．关于房地产固定收益类项目的其它参考标准及要求。 （1）对于房地产项目，原则要求位于三线（含）以上城市，位于城市主城区或人流密集的区域。 （2）地产项目的业态原则上以普通住宅和公寓为主，严格把控别墅、商业地产及综合体项目。 （3）商业地产或城市综合体项目的交易对手，原则要求是中国房地产协会对全国地产商排名中位于前两百名的地产商，或省内排名前三名的地产商。 股市有风险 入市须谨慎 * 二、权益类投资业务基本要求 1．内部收益率（IRR）不低于25%。 2．有明确的上市或并购的退出方案及条件。 3．行业符合国家产业政策。 三、股债混合类业务基本要求 1．内部收益率（IRR）原则不低于20%（视以债性为主还是股性为主进行适当调整）。 2．有明确的退出方式。 3．以将债权转化为股权退出的，原则上应在2年内行权。 股市有风险 入市须谨慎 * 五、其它 1．如投资项目包括后续卖断式销售的，视情况另行制定项目筛选标准。 2．单一客户（含集团）承担风险的所有业务余额原则上不超过30亿元。 3．不占用资金的增信业务收益率不低于4%。 股市有风险 入市须谨慎 * 三、房地产结构化投资案例分析 背景 由于今年各个办事处的增信额度、投资额度和内部收益率（ＩＲＲ）的限制，　各个办事处今年上报的项目以结构化的投资方案为主。 　 1、权益分层模式 定义 权益分层模式是指东方将基础资产包装成分层的权益，优先级收益权转让给其他投资者，我方持有劣后级权益。（为实现顺利转让，应根据投资者的需要设计优先级权益的形态。）本案例是将基础债权或权益包装成资产管理计划出售给银行推荐的高净值客户。因基础资产形成在先，优先级收益权出售在后，我们可将其归类为后端资管。 2、分级的有限合伙模式 定义 分级的有限合伙模式是指我方先成立有限合伙企业，LP 份额进行结构化分级，再通过有限合伙的通道进行相应投资或获取权益的模式。 有限合伙份额LP 一般分为优先级LP 和劣后级LP，我方认缴劣后级部分，优先级由外部资金直接进行认缴，或我方先行认缴优先级部分后再寻求转让。优先级如由外部资金直接认缴，我们可将其归类为前端资管。 3、股加债业务模式 定义 资产管理公司通常是通过投资可控制的合伙企业的有限合伙份额，由合伙企业通过合理途径对项目公司实施股加债业务。 因股权投资管理责任大、退出环节复杂、涉税问题多等原因，通常股加债项目（不包括PE类以上市为目的的股权投资项目）中股权投资金额在总投资金额中占比不宜过高，原则上应为小股大债模式。 （一）控股项目公司模式 模式概述：由东方公司通过旗下的有限合伙企业收购房地产项目公司50%的股权，而剩余小部分股权则由项目公司的控股股东（一般为房地产开发公司）质押给合伙企业，合