房地产经济学房地产调控.ppt

图10-19 不同类型房屋税收影响的经济分析 P1 P0 P2 A1 A0 SL A0 A的资本量 P P3 A1 单位价格 O P0 P2 P 单位价格 B的资本量 B1 B0 O B0 SL 深化城镇住房制度改革实施 海南泡沫破灭 规范市场开始 进一步深化住房制度改革加快住房建设。 贷款按揭登陆内地 停止住房实物分配 适度从紧的财政政策和货币政策 住房公积金 租金改革 安居工程 政策性贷款 对住房公积金货款免税。租赁所取得收入税收税率减少 消化积压房 开始实行土地招投标制度。 明确房地产是支柱产业 存款准备金率上调、地方政府出台法规调控土地市场 新旧八条出台 国家控价行动 保障性住房登堂 紧缩贷款、税收 大规模整顿措施 进一步加强监控 打击囤地 控市→救市 上调存款准备金率 全面推进保障住房建设 促进市场健康稳定发展 国十一条出台 史上最严厉政策 名义四龙制水，实际一龙在扛 国土资源严格土地供给； 人民银行严格信贷供给； 财政部加强房地产税收征管； 建设部独力打压房价。 三龙看热闹，一龙累半死 开放商向购房人转嫁成本。 结论 1、过度调控可能导致金融危机提前爆发； 2、中央与地方分权制下不同发展目标导致调控失灵； 3、金融体制缺陷不克服，会影响调控成效 房地产调控的可能方向 正确方向：产业优化方向 增长方式由粗放型向集约型转变； 产业职能由生产型向服务型转变； 生产模式由全能化向专业化转变； 产业组织由过度分散向相对集中转变； 融资方式由单一化向多元化转变。 正确方向：不能暴涨暴跌 调整分税制：朝三暮四 增加土地供给 抑制需求：提高首付比例 征收物业税。 最佳范围： 在ＣＰＩ与GDP增长速度加升值幅度之间加权：当前应该在１０％左右 调控的系统性 首先，从市场和政府两方面入手。市场调控，增加住房有效供给：调整市场结构，强调中低价位房、中小户型房，利用限价商品房、限价地的双限政策实施此政策；封死别墅用地的审批，限制大户型房的开发量。政府调控主要通过行政手段强化监督和政策的落实，强化土地督察制度，强调政令畅通，加强执行力度。 其次，从供给和需求两方面下手。供给调控：土地供给方面，严格土地获取和开发等手续和程序；资金供给调控方面，在调高内部各项投资进入门槛的情况下，限制外资、规避外资对国内地产市场的冲击；销售调控，打击开发商囤房、利用销控手段哄抬房价，构建网上签约等信息披露机制等。需求调控：二套住房抬高按揭成数，抬高炒房门槛、打击炒房；控制大拆大建等人为造成的住房需求；加大新股上市力度，吸引投资资金进入股市，分流社会闲散资本。 最后，根据实际情况，继续出台相应的政策和不断细化条文。 调控的可操作性 不能光有原则，具体要求需要细化到具体数字层面； 地方相关配套细则要与中央的总则相协调，如此才可以加强政策的可执行性。 调控的灵活性 出台正式的政策条文 媒体、舆论的力量 政策执行不搞一刀切，给地方制定因地制宜的细则留下一定的弹性空间。例如，2006年颁布的国六条预想通过小户型扩张市场供给，结果高收入集聚地区则出现小户型价格加速上升。 调控的具体策略 一是必须抓紧深化金融体制改革，使金融体系能够真正独立于政府之外按市场规则行事，防范政府与银行绑定后所形成的投资放大效应，规避外资导入性的金融风险，防范泡沫经济。 二是继续深化财税制度、政治体制改革，构建地方和中央协调一致的制度体系，以期改变目前地方政府对房地产市场介入过深的形势，最大限度提升地方政府对国家政策的执行力度。 三是要引导和转变国民传统的房地产投资的观念，将购房与居住统一起来，杜绝炒房现象，同时拓宽投资渠道，分流社会闲散资本和外来游资。 四是积极推进国内产业升级和结构调整，推进创新型国家的建设进程，从而对第三产业的发展形成真正强有力的基础支撑。 我们可以看到，中国的城市化进程，在很大程度上被简化成了卖地建房搞房地产的进程。中央政府推出了2年4万亿的经济刺激计划，但就在这两年，仅仅土地出让金一项，地方政府就总共收入了大约3.6万亿元!也就是说，中央花钱刺激经济，结果资源经过一番转化，几乎都变成了地方政府预算外的财政收入。房地产正在变成一个搅动银行、财政、市场和全社会的庞然怪物 * 科斯（Coase,1996）认为造成外部性的原因是：第一，缺乏明确界定的产权；第二，存在交易费用。 房地产开发建设可以改善城市景观，并能够带动邻近地区地价升值。可以说，房地产的正外部性提升了整个社会福利。 但是，随着积聚效应引起的大量劳动力的涌入，使得城市道路、住宅不断拥挤，公共绿地不断减少，生活质量不断下降。这种负的外部性对于大城市居民而言尤为突出。此外，还有可能存在新型建筑材料应用造成光污染和空气污染，以及由于住宅隔音效果不好而造成居民相互干扰等外部不经济现象。 可以看出，我们在享受