房地产开发与经营中的市场调查与分析.ppt

心灵沟通论坛WWW.XLGT.COM 心灵沟通论坛WWW.XLGT.COM 心灵沟通论坛WWW.XLGT.COM （一）消费者问卷调查表的设计 A5 你打算购买的地区首选是？其次选是？再次选是？ B.设计与装修 B1 你希望的装修标准如何? B2 你较喜欢的阳台设计是？（如传统式阳台、落地玻璃阳台、封闲式阳台、卧室配阳台、其他请注明） B3 你希望住宅每层户数是？ （一）消费者问卷调查表的设计 B4 你打算购买的住宅是否需要以下设施？（如保姆房、书房、储物室、衣帽间、窗台、人墙衣柜位等） B5 主人房卫生间是否需要预置以下设备： (如浴缸、淋浴间、按摩浴缸等) （一）消费者问卷调查表的设计 C.配套设施及物业服务 C1 请问你目前是否拥有汽车？ C2 购买住宅时，你是否需要停车位？ C3 你希望的停车位位置？（如室外、室内、地下室） C4 你打算购买还是租用停车位？ C5 请问你认为小区内是否需要为住户提供以下服务？（钟点、托儿所、洗衣、送餐、巴士等） （一）消费者问卷调查表的设计 C6 选择住宅时，你认为小区内是否需要建有以下会所设施？（如室内外泳池、网球场、保龄球、健身室、桌球室、篮球室、高尔夫球、中西餐厅、医疗保健室、老年人活动场所、卡位OK房、电子游戏室等） （一）消费者问卷调查表的设计 这里还有四项，没有打上去，下次再补，不好意思了 四、项目市场分析 通过以的分析，可以发现市场供求状况、各子市场的市场供求状况。此后分析者就可把注意力集中在该类物业的需求缺口或未满足需求的物业及其他相似物业和竞争对手的楼盘上 在已知市场容量的基础上,比较各竞争对手及自身的竞争优势及特点,便可大致估计项目物业的市场份额和预测项目入市时的价格 四、项目市场分析 要得到市场份额和预测租金的结论，就要围绕项目个案进行以下分析： ①确定目标子市场中相似物业及其基本特征； ②目标房地产（或项目房地产）的评价； ③竞争能力分析，即对竞争性物业进行详细考察，发现其各自的竞争特点，发现其各自的吸收率或市场占有率，在此基础上估计项目房地产的竞争能力和市场前景 （一）竞争性物业分析 对房地产项目及竞争对手的评价，就是要收集相似的物业，特别是竞争对手的实际资料，分析对它们在法律、经济、地点、区们方面因素与特征进行评价。从中发现与竞争对手比较的优势或劣势所在，发现某些“市场空缺”，并确定自己的竞争特色 （一）竞争性物业分析 竞争对手的资料一般包括以下内容： 1.地理位置、开盘时间 2.项目规模：如占地面积、总建筑面积、容积率、绿化率、总套数等 3.开发商：包括开发商、策划公司、建筑单位等 （一）竞争性物业分析 4.项目配套： 例如：项目位于目前长安最繁荣的商业街区，地理位置非常优越，长青路、长盛路、二环路、二环西路等主干道环绕四周，交通极为方便；附近长安广场、图书馆、中心小学、体育中心、建设银行、长安医院等生活配套离项目所在地近咫尺之遥，生活居住气氛非常浓厚。 （一）竞争性物业分析 5.周边环境 例如：莲花别墅位于长安镇的莲花山自然保护区内，背靠大埔塔山，前临莲花水库，北对长安高尔夫球场俱乐部。依山傍水，环境优美，空气清新，拥有丰富的自然景观资源。 别墅区毗邻镇的新行政中心、长安公园、长安国际大酒店、长安广场、体育中心等市政配套设施，附近有长安中心小学、实验中学、图书馆，是长安政治、文化、教育、旅游、商业的中心板块。 （一）竞争性物业分析 6.主力户型及户型分析 如：户型面积上，以大户型为主，主力户型为三房二厅，其次是四房二厅也有较高的比例。三房二厅建筑面积在132.55-136.55平方米，占总量的50.8％，四房二厅建筑面积在152.38-154.68平方米，占总量的34.9％；二房二厅户型有少量，不到100套，是大二房二厅，建筑面积在95.86-97.05平方米，占总量的12.7％，另外顶层有少量复式单位。 （一）竞争性物业分析 7.销售状况：包括（促销手段、开盘情况、销售阶段、盘尾销售） 销售价格(包括配套设施价格，如停车位) 如：最低价4228元/平方米，最高价5443元/平方米，楼层差价50元/平方米 （一）竞争性物业分析 8.物业管理 如：住宅2.5元/平方米，商铺3.0元/平方米，写字楼3.0元/平方米 9.交楼时间、交楼标准 10.交通网络 11.商业规划 12.优秀物业的swot分析 （二）项目特征分析 对项目自身特征的分析，要求更为具体详细，如前面对竞争性物业所做的十二项分析当中要求更详