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日前，银监会出台《金融租赁公司管理办法》，支持金融租赁业健康扩大发展。天津市也将金融租赁作为滨海新区金融改革的主要工作之一；同时，在国家将滨海新区建设成为高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心的战略指导下，天津市中小企业将进入迅速发展时期。 （2007.6.6日，来源：天津日报） 响螺湾商务区目标客户以滨海南区为主，其次为滨海北区，同时，辐射泛滨海区 本项目目标客群以滨海南区品质提升型的石化、物流和海港产业及其相关产业为主 费用低同时品质较高成为滨海北区目标客户的购买关注点 “这里主要是煤炭、焦碳、化工产品的储存和运输，污染很严重，根本不适合发展商务办公，休闲娱乐设施，尤其不适合居住，在临港工业区内没有居住商务功能区规划，只有少量园区管理与服务设施。” ——临港工业区招商部 马主任 产业物业成为投资者所青睐的对象 一方面，国家建设部等九部委在其基础上联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“国六条”），其中规定了有关税收、信贷、土地政策等“硬指标” ，在稳定住房价格的同时，也促使了一部分投资人将目光转向了办公物业市场。 另一方面，办公物业的租金水平较高，租户通常为中、长期使用者，收益非常稳定，所以一直是国外大型企业、财团所青睐的投资对象。 充足的租赁客户、满意的投资回报率投资类客户的购买关注点 租金测算 假设条件：单价为7500元每平米，标准层1900平米的写字楼 国际理财公司衡量物业价格合理与否的标准：“年收益X 15年 ＝ 房产购置价” 年收益要求15 ＝ 950000 元 每月每平米租金要求：950000∕12 ∕30 ∕1900＝ 1.39元 考虑税费及空置成本，实际受益在理想受益的2/3左右 考虑税费及空置成本后的租金要求：2 元 投资收益率：9.6% 以战略的高度实现开发目标——借势、跳出、超越 借势——顺势与造势 项目发展可采用造势和顺势两种方式，对于本案，先期阶段最适合的方法是借势，即借市场之势、借政府之势、借环境之势，为我所用； 项目操作后期需要造势，以实现价值的最大收益，需要在前期设置相应的培育产品制定培育策略，并在一定时期内需要一定的资金支持。 本案借势的方向 跳出——在更加广阔的范围看待本案 超越——全面提升项目价值 海河南、北两岸发展很不平衡，但海河南岸未来发展势头强劲 响螺湾区域处于板块叠加位置 对不同区域客户传递不同市场价值点 关系营销策略 通过建立和管理客户关系进行的有效的营销活动 我们希望本案的推广能形成以下作用 它是一个精神符号，能获得社会的广泛认同。是绝大多数目标群的自我认同和 相互认同。 沙盘：项目最直观的缩影，制作时注意形象和质感。? 效果图：平面的直观表现与实景照片交替使用。? 楼书：重要的销售工具，注重档次与个性化。? 海报：项目形象展示和宣传的工具，灵活多样。? DM：设计风格、宣传内容充满个性化，常新常换。? CD光盘：现代高档项目必备的销售工具，适用现代科技，如三维制作、DV拍摄等使画面产生动感效应，以增加项目的形象性，且能在第一时间呈给决策者观看。?  位置：城市主要干道，及项目四周道路 选择理由：充分利用所有可利用的合适广告资源 内容安排： 主题：项目名称、ＬＯＧＯ、效果图 广告语 销售热线 售楼中心地址 合作单位名称 写字楼 浙江会馆 公寓 商业 集成建筑，相互联动 保证现金流的运转，聚拢项目的人气，营造市场话题，为写字楼及商业带来潜在的客户 吸引高端客户，树立项目的形象， 确保项目的竞争力，是项目良性运转的保障 创造项目的利润点，完善商务配套需求，提供交流平台， 提升高端商务形象，完善商务配套需求。 产品线组合 公寓先行，取拢人气，保证现金流；写字楼跟进，提升形象，获取利润；商业最后，实现利润最大化。 价格 确保均价的要求下，实行低开高走，聚拢人气。同时，根据施工不同阶段，随时调整价格，实现利润最大化。 销控 根据不同面积、不同楼层、不同特性的产品进行组合，确保产品销售