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资产负债表的解读3 投资性房地产 定义：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或 两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独 计量和出售。 范围： 已出租的土地使用权。 长期持有并准备增值后转让的土地使用权。 企业拥有并已出租的建筑物。 下列各项不属于投资性房地产： 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的 房地产。 作为存货的房地产。 下列房地产是否属于投资性房地产，要根据具 体情况而定： 一项房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分用于 生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资 本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确 认为投资性房地产。 企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和 维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不 重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提 供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应 视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。 关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产 确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其 作为企业集团的自用房地产。如母公司以经营租赁给 子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产， 但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不履属于投资性房 地产。如果将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且 出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确 认为投资性房地产。 确认条件： 该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业； 该投资性房地产的成本能够可靠计量。 计量 初始计量：企业取得的投资性房地产，应当按照取得 时的成本进行初始计量。 外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属 于该资产的相关税费。 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预 定可使用状态前所发生的必要支出构成。 以其他方式取得的投资性房地产的成本，适用相关会计 准则的规定确认。 与投资性房地产有关的后续支出，满足上述的 确认条 件的，应当计入投资性房地产成本；不 满足上述确认条 件的，应当在发生时计入当期 损益。 后续计量：企业应当在资产负债表日采用成本模 式对投资性房地产进行后续计量，但有确凿证据 表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠 取得的情况下除外。 采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会 计准则第4号—— 固定资产》。采用成本模式计量的土 地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号—— 无形资产》。 公允价值或成本计量 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或 进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价 值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间 的差额计入当期损益。 采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条 件： ㈠投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市 场； ㈡企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似 房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投 资性房地产的公允价值做出合理的估计。 限制性条款 从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变 更 ；已采用公允价值模式计量的投资性房地 产，不得从公允价值模式转为成本模式。（原 因在于从成本模式转为公允价值模式对企业估 值的影响) 转换：企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足 下列条 件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资 产或者将其他资产转换为投资性房地产： 投资性房地产开始自用。 作为存货的房地产，改为出租。 自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。 自用建筑物停止自用，改为出租。 转换入帐处理： 在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为 转换后的入账价值。 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房 地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地 产的账面