《业主方工程项目管理规划方案编制》.pdf

业主方工程项目管理规划方案编制 【摘要】在工程项目建设活动中，业主方的管理对象就是一个从项目构思开始直到工程运营结束的全生命周期的项目管理，包括工程项目的前期 策划、设计、计划、融资、建设管理，以及项目建成后的销售或运营管理、归还贷款等活动。在工程项目建设活动中，业主方起着总协调的作用， 是项目管理的核心，其工程建设项目管理水平和效率很大程度上决定着项目的成败。本论文以一个高端住宅开发项目实例为研究对象，通过全面 总结和系统整理工程项目业主方管理的特殊知识、技能、技术以及存在的问题，提出当前适合我国工程建设项目管理的方式和手段。通过阐述和 总结业主方工程项目管理规划的流程、依据、方法和主要编制内容，结合工程实际，形成一套适合业主方房地产开发项目管理操作的规划程序文 件，为业主方的工程项目管理规划提供一定的参考和工程实践素材。 【关键词】业主；工程项目管理规划；全生命周期 1 序言 1.1 问题的引出 在工程项目建设活动中，业主方是建设工程项目建设过程的总集成者——人力、资金和信息的集成，业主方是建设工程项目建设过程的总组 织者，业主方是工程建设项目过程各个参与方中唯一的项目全过程参与者，起着主体和总协调的作用，是项目管理的核心，其工程建设项目管理 水平和效率很大程度上决定着项目的成败。 项目管理规划是对项目管理各项工作进行编制综合的、完整的、全面的总体计划，是指导项目管理工作的纲领性文件。现代工程项目高科技 含量大，是研究、开发、建设、运营的结合，而不仅仅是传统意义上的建筑工程。建设过程，特别是施工过程的重要性及难度都相应的降低了， 而项目投资管理、经营管理、资产管理的任务和风险加重，难度加大，项目从构思、目标设计、可行性研究、设计、建造，直到运营管理全过程 的一体性要求增加。作为投资主体的业主方主要负责工程项目的前期策划、设计、计划、融资、建设管理、运营管理、归还贷款。因此，业主方 的工程项目管理就是一个从构思开始直到工程运营结束的工程项目全生命期的管理。 从事工程项目开发的业主方通常是在传统的层级式的职能管理体制下实施工程建设项目管理，大多不具备工程建设项目管理的专门机构与人 才，大多通过建立临时性的项目管理组织来开展工程项目建设，又经常会受到企业母体组织分支机构、职能部门行为方式及组织架构定义划分的 影响，导致角色冲突、权力和义务交缠不清，难以有效的保证项目管理效率；同时业主方不熟悉工程管理的理论和方法，缺乏必要的项目管理理 论、技术和方法指导，即使有，也常常在临时性项目管理组织的短视行为下，难以达成组织执行实效，最终难以承担起整个项目实施中参建各方 的总组织者、总协调者的角色。 2006 年 12 月 1 日起开始实施的新 《建设工程项目管理规范》(GB/T 50326-2006)包括项目范围管理、项目管理组织、项目采购管理、项目资 源管理、项目环境管理、项目风险管理、项目沟通管理、项目收尾管理内容，构成一个相对完整的知识体系；它规范的是项目管理行为，它反映 了项目管理的规律和对项目管理各个方面的共性要求，可以供建设单位、开发单位、项目管理单位、咨询单位、监理单位、总承包单位、设计单 位、供应单位、施工单位、分包单位及其它与建设相关的单位使用；新规范体现了国际工程项目管理的一般规律和建设工程项目管理的专业规律， 体现了我国建设工程项目管理和国际工程项目管理的共性要求，可以促进我国工程项目的国际化发展和管理需要。但是，新的 《建设工程项目管 理规范》是规范建设工程项目实施期的项目管理行为，而没有规范建设工程项目前期和后续的项目管理行为，针对业主方的工程项目全生命期的 管理，新的 《建设工程项目管理规范》并不能完全指导和规范，它要求我们站在工程项目管理的更高角度，用战略的眼光对业主方项目管理进行 计划和编制。 二十年来，特别是近几年，随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家积极财政政策的实施，我国房地产业得到了长足的 发展，对固定资产投资，对国民经济发展起到了重要作用。房地产开发利润大、风险高，市场竞争激烈，如何在项目开发中立于不败之地，是许 多作为业主方的房地产开发商急切考虑与关注的问题。事前做好项目管理规划是开发项目取得成功的重要保证之一。因此，对作为业主方的房地 产开发项目管理规划进行研究，具有重要的现实意义和价值。 1.2 研究背景 项目管理在二战后创建的一种管理方法，可以划分为两个阶段：即 80 年代之前被称为传统的项目管理阶段，80