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《万科_商业项目规划设计方案评审关注要点详解》.pdf
新项目规划设计方案评审要点
(专项业务类)
一、前言
1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段
商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段
(含方案深化设计)、初步设计阶段,施工图设计阶段、实施阶段和
营运阶段。
2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容
商管公司作为商业产品的使用者和管理者,参与规划的目的和
任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施
专业把控,我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。
二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点
1. 对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。
商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。
2. 此阶段商管公司的任务及准备工作内容
商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计
评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审
中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工
图设计等阶段来完成。在每个阶段,商管公司作为物业的使用者和
管理者,都需要进行专题市场调研工作,获得相关的信息依据,经
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过研究分析后,对规划设计方案进行评审并形成意见和建议,完成
须由商管公司主导的专项设计成果,提交规划院,然后经过一次或
多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致,形成阶段性设计
成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准
备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读,以
期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路,使我们今后在参与
规划设计工作时能够有的放矢,提高工作效率。
3. 评审关注的事项(业态定位、步行街布局、交通组织、停车
位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝)
【关注点 1】:业态定位
根据市场调研结果,综合城市发展和商业发展状况、商
业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞
争态势等情况进行定性分析研究,确定项目的商业定位、
业态组合、业态布局,进而对项目的总体建筑规模体量、
项目内外交通环境组织、主要业态(含步行街)类型的
布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及
大系统划分方式等要素予以确认。
【关注点 2】:步行街布局
1) 步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主
力店客流动线的枢纽,使各主力店的客流通过步行街实
现交汇和共享;目前根据不同的建筑体量,步行街与主
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力店布局较为理想的方式有:步行街在整体被主力店围
合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为
确保步行街商铺整体连贯性,步行街各层与主力店的开
口数量应适当,并且通过在适当位置开口使步行街没有
明显的“冷段”和“死角”;
2) 步行街的总长度通常以 280~350 米为宜;一般在步行
街的转折处、入口处设置两个中庭并且要分主次,主中
庭面积约 500~700 平米(开洞面积),次中庭面积约
300~400 平方米(开洞面积);两个中庭的间距以
80~100 米为宜。
【关注点 3】:交通组织
1) 城市广场
万达商业综合体一般设置大型城市广场(3000~10000
平米左右)。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置,
其他广场结合步行街入口设置 ;
2) 竖向布置
在整个广场的竖向布置上,整个广场的各出入
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