《地产设计人》系列开篇.doc

《地产设计人》系列开篇 回顾自己长久以来的职业经历，在建筑设计界和地产开发界之间辗转，经过了几次角色变换和心理换位，让我对建筑设计和地产开发之间的关系有了更加清晰的认识和更加深刻的思考。 目前的房地产开发过程，从融资到论证，从拿地到策划，从设计到报建，从推广到销售，从施工到交房，每个环节都是以产品为落脚点，每一分钱成本投入都需要通过消费者对产品的认可来获取回报。 融资。几乎每次上市公司的融资都是以扩大规模为目的，不管是增加土地储备也好，还是支付工程款项也罢，如果产品出现滞销，那么融资前景必然暗淡。 论证。拿地之前的可行性研究越来越被重视，不调查就没有发言权，而这个“调查——论证”的过程，依然是以产品的市场接受度为根本核心，忽视了这个因素，一切都是无本之木、无水之源。 策划。拿地之后，如何开展后续工作？针对什么人群，采取什么定位，执行什么策略，推出什么价格，都可以随市场变化及时跟进。唯有产品，一旦“开弓”便没有“回头箭”。而重大设计变更所带来的硬伤，往往是始料未及的。 推广。“巧妇难为无米之炊”并没有抹杀“巧妇”的巧，却凸显出“无米”之尴尬。“酒香不怕巷子深”也许已经过时，但“响鼓不用重捶”却说明鼓的好坏能决定捶的力度。万一重捶之后才发现已然破鼓，还落得个“挂羊头卖狗肉”之恶名，那岂不赔了夫人又折兵？ 报建。报建程序的繁复是由房地产开发过程中建设方需要对接的政府部门较多以及不同部门对报建资料的侧重点不同所导致的。而报建资料中最重要的部分就包括设计图纸，其中所体现出来的红线范围、建设指标、总体布局、户型配比等都需要尽可能准确无误。 销售。尽管“条条大路通罗马”，但两点之间直线最短。通过产品差异化设计，提高附加值与性价比，以及对不同产品类型的优化组合，往往能获得较高的销售溢价，从而达到事半功倍的效果。 施工。航海靠罗盘，旅行看地图。好的图纸设计包含准确的图面表达、完整的设计深度、清晰的文字说明和警醒的注意事项，能最大可能的减少工法失误、避免工程事故、杜绝无谓浪费、保证建设进度。 交房。说起交房，都感触深刻。业主们越来越专业的眼光、验房师越来越高明的仪器、法律中越来越完备的条款、财务上越来越紧迫的压力，都让这个本该是收获喜悦的环节成为一个难以对付的大考。 其实在房地产开发的以上全过程中，建筑工程设计机构都能够不同程度的介入其中并发挥自身作用，对开发企业在产品方面的短板进行大力补强。而如果开发企业拥有一个胜任这些与工程设计相关任务的设计团队，则能够从根本上提升项目的素质，从而赢在起跑线上。 定位是因为存空白，角色是因为有机会，本人将根据多年建筑工程设计和地产开发行业的经验，对如何“找准定位，把握角色，做一个优秀的地产设计人”发表一系列文章，在“地产设计人系列谈”中分篇详述自己的思想观点和心得体会，希望能够对地产开发界尽到一个工程设计人的绵力。如有不妥之处，还望各位专家读者不吝赐教。 产品设计如何影响项目的融资与论证 融资是每个地产开发公司的必修课。几乎每次上市公司的融资和非上市公司的借贷行为都是以扩大规模和持续发展为目的，不管是增加土地储备也好，还是支付工程款项也罢，如果公司的产品（即楼盘）出现滞销，那么融资前景必然暗淡。 我们知道，融资和借贷都是要讲究回报的，没有回报自然无从谈起，回报低了也难以成功。而且出资方和借贷方还必须要重点考察公司以往的经营业绩和商业信誉，你要是一新手上路，就算牛皮吹得山响，也没人搭理你。另外更为重要的是，别人要知道你拿这钱究竟是开发什么项目，其产品类型在市场上的竞争力有多大，投资回报率有多少，投资计划书是否完备。否则，恐怕没人愿意把钱借给你打水漂。 所以，当前的项目经营状况和未来的项目运营分析对于融资和借贷能否成功可谓至关重要。而这两项内容的重中之重是什么呢？是产品，包括产品的设计、建造以及销售，而龙头就是设计！眼下的项目，楼盘设计是否出彩、市场反应是否热烈、潜在需求是否巨大、对手竞争是否激烈是一方面；未来的项目，市场定位是否合理、建筑规划是否对路、竞争态势是否有利、销售回款是否迅速，又是一方面。综合这两点都说明：产品设计是否出色，已有产品在市场中是否热销，未来产品是否具备竞争力，能在很大程度上决定融资和借贷的结果。 比如，某开发商准备将融得资金用于开发洋房和别墅等高端物业，那别人肯定会问：准备选什么地段、容积率控制在多少、面积区间多大、定位于什么目标客群……总归一句话：他对新项目的产品设计有没有考虑，对于将来市场竞争有没有把握？如果答案不尽如人意，那么其融资和借贷行为就很可能徒劳无功。即使实现，那也必将是以出资方或借贷方强势介入管理甚至附加严苛对赌条款的“惨胜”。 可行性论证是每个地产项目开发链条的发端，在拿地阶段就已经开始。不管是“招拍挂”，还是合作开发、抑或是收购项目，都绕不开一个词：