——房地产开发项目的经济评价.ppt

第11章 房地产开发项目的经济评价 11.1 房地产开发项目及其前期工作 一、房地产开发项目分类 1、按未来获取收益的方式分类 （1）出售型房地产项目 此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。 （2）出租型房地产开发项目 此类房地产开发项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的。 （3）混合型房地产开发项目 此类房地产开发项目已预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的。 2、按用途分类 （1）居住用途的房地产项目 一般是指供人们居住使用的商品住宅项目，包括普通住宅、公寓、别墅等。居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小。 （2）商业用途的房地产项目 该项目有时也称为经营性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、商场、出租商住楼等。 （3）工业用途的房地产项目 该项目通常是为人类的生产活动提供空间，包括重工业厂房、轻工业厂房和近年来逐渐发展起来的高新技术产业用房、研究与发展用房等。 （4）特殊用途的房地产项目 是指赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头等项目，通常称之为特殊物业。 （5）土地开发项目 依土地所处的状态不同，城市土地又可分为具备开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地再开发过程才能用于建设的毛地。 二、房地产市场调查与预测 （一）市场调查与预测内容 1. 房地产投资环境的调查与预测 2. 房地产市场状况的调查与预测 （1）供求状况。 （2）房地产商品的价格、租金和经营收入。 （3）房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。 （二）房地产市场调查与预测方法 1. 房地产市场调查的方法 2. 房地产市场预测的方法 （1）定性预测：采用直观判断法（如德尔菲法、专家小组法等）。 （2）定量预测：采用历史引伸法（如简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法、季节指数法等）、因果预测法（回归分析法和相关分析法）。 三、房地产开发项目策划 1. 房地产项目区位的分析与选择： 宏观区位和具体地点的分析与选择。 2. 房地产项目开发内容和规模的分析与选择： 3. 房地产项目开发时机的分析与选择。 4. 房地产项目开发合作方式的分析与选择： 6. 房地产产品经营方式的分析与选择： 四、房地产开发项目经济评价的内容 房地产开发项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于一般的房地产开发项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在做出决策前应进行综合评价。 1．财务评价 2．综合评价 11.2房地产开发项目效益和费用的识别 一、投资与成本 房地产生产经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大差异。 对于开发――销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质，但其投资的大部分又形成建筑物或构筑物等房地产商品，并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动，转让这些资产的所有权或使用权以收回投资。 开发过程中开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零。所以基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的成本中去了。房地产开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。 1、开发项目总投资 开发项目总投资包括工程建设投资和经营资金。开发总投资构成见下图。 2、开发产品成本费用 （1）产品开发成本 开发项目产品开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。 （2）经营成本 （3）期间费用 二、营业收入、利润和税金 1、营业收入 是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。 包括销售收入、出租收入和自营收入。 2、利润 是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目标是获取开发或投资利润。 经营利润=营业（含出租、自营）收入-经营成本-期间费用-营业税金 利润总额=经营利润+营业外收支净额 净利润=利润总额-所得税 可分配（应付）利润=净利润-（盈余公积+未分配利润） 3、税金 目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有： （1）营业税金。 包括营业税、城市建设维护税和教育