《房地产开发经营》复习资料.doc

第一章 绪 论 第一节 房地产开发与经营及其特点 一、房地产开发与经营基本含义 (一)房地产开发 汉语常用词语，动词，有两层意思，一个是具体的土地利用的开发，类似开垦；另一种的在不同的领域进行的活动。开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。开拓发掘开拓发掘 (1)FNPV≥0，则项目可以被接受； (2)FNPV0，则项目应该被拒绝。 (二)财务内部报酬率 （1）FIRR≥ic ,项目可以被接受； （2）FIRRic ,项目应该被拒绝。 (三)投资收益率 投资收益率(R)是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，通常用百分数表示，计算公式为： 投资收益率 = 年净收益÷投资总额×100％ R≥Rc时，项目可以被接受，可行；RRc，时，项目应被拒绝，不可行。Rc为基准投资收益率或预期投资收益率。 (四)静态投资回收期和动态投资回收期 1.静态投资回收期 当静态投资回收期小于或等于基准静态投资回收期或期望的投资回收期时，项目可行；当静态投资回收期大于基准静态投资回收期或期望的投资回收期时，项目不可行。 2.动态投资回收期 在项目财务评价中，动态投资回收期(Pt)与基准动态回收期(Pc)相比较，如果Pt≤Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。 三、房地产开发项目建设投资预测与分析 定性预测和定量预测。 四、房地产开发建设投资估算方法 (一)土地费用 1.土地征用拆迁费。农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 2.土地出让地价款。主要包括出让金和拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。 3.土地转让费。 4.土地租用费。 5.土地投资折价。 (二)前期工程费 房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。 (三)基础设施建设费 一般按实际工程量估算。 (四)房屋开发费 房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费。 在可行性研究阶段，房屋开发费尤其是其中建筑安装工程费的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法等，也可根据类似工程经验估算。 1.单元估算法 2.单位指标估算法 3.工程量近似匡算法 4.概算指标法 (五)公共配套设施建设费 主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。 (六)开发间接费 主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。 (七)管理费 管理费可按项目投资或前述四项直接费用的一个百分比计算，一般为3％左右。 (八)销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。 (九)财务费用 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。 (十)其他费用 临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。 (十一)税金及政府收费 各项税费应根据当地有关法规标准估算。 (十二)不可预见费 以上述各项费用的3％～7％估算。 五、成本费用估算结果的汇总 表7-2所示。 六、房地产开发项目租售方案及租售收入的测算 租售方案一般应包括以下几个方面的内容：(1)租售方式的选择、租售面积比例的确定；(2)可出租面积、可出售面积和可以分摊的建筑面积及各自在建筑物中的位置；(3)出租和出售的时间进度安排；(4)租金和售价水平的确定；(5)收款计划的确定。 第三节 房地产项目的风险承受能力分析 一、风险与房地产项目风险 风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。 房地产项目的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。 在通常情况下，人们往往把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险。 二、房地产项目风险分析方法 (一)盈亏平衡分析 盈亏平衡分析，又叫量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量和