房地产开发中的风险及风险管理图片PPT模板.ppt

按保险的保障范围分类 （1）财产保险。指以各种物质财产为保险对象的一种保险，用以补偿财产因自然灾害或意外事故所造成的经济损失。如建筑工程一切险、安装工程一切险、财产保险、机动车辆保险等。 （2）责任保险。指以被保险人的民事损害赔偿责任作为保险对象的保险。凡是根据法律或合同规定，被保险人应对他人的损害承担责任的经济赔偿，由保险人承担。如建安工程第三者责任保险、公众责任保险、产品责任保险、雇主责任保险、职业责任保险等。 （3）信用保证保险。指保险人为被保证人向权利人提供担保的保险。它保证被保证人履行合同义务，否则由此造成的经济损失，由保险人负责赔偿。如履约保证保险、投资保险、雇主忠诚担保保险。 （4）人身保险。指以人的生命和身体为保险对象的保险。保险人对被保险人的生命或身体因遭受不幸事故、意外伤害、疾病、衰老等原因导致死亡、残废、丧失工作能力或年老退休负责给付保险金。如人寿保险、人身意外伤害保险、疾病保险。 2.4.2 保险的选择 保险作为一种保障和风险转移机制，能消除房地产开发中某些风险损失的不确定性。因此，购买保险是有益的、可取的。但是，这并不意味着房地产开发公司应购买保险公司开办的所有的保险。风险管理的目标是以最小的成本获得最大的安全保障，如果投保险种过多，必将大大增加企业成本开支，加重企业负担，得不到应有的安全保障。所以，进行科学的保险选择显得很有必要。 （1）选择保险险种 首先，风险管理者必须了解、确定本单位所面临的风险及其大小。风险管理者应采用风险识别技术，深入企业实际和开发项目现场，找出企业当前及今后一个时期所面临的种种风险。同时根据历史资料和现实情况，对风险进行估计，判定风险的大小。 其次，风险管理者要了解保险市场的状况。风险管理者应通过走访，了解各保险公司出售的保险险种、性质、保险责任范围及保费情况。据了解，目前保险公司开办的、与房地产开发经营有关的险种见表。 对某一险种，风险管理者要明了其责任范围。详细研究保险责任和除外责任条款，并审慎考虑可附加的保险责任。对于某些确需转移的风险，如果在保险市场上没有相应的险种，风险管理者可与保险公司专门协商，议订主要条款，基本明确保险责任、保费数量。 其三，进行风险成本效益分析，选定投保险种。结合企业自身风险与保险公司保险范围，确定每一保险险种可为企业解除的风险大小。综合分析保险成本（保费多少）与效益（所获安全保障大小），最后选定投保的保险险种。 2.4.2 保险的选择 （2）确定保险金额 保险金额是保险人承担补偿或给付保险金责任的最高限额，也是保险费的计算依据。因此，确定一个适当的保险金额，直接关系到经济单位所享有的保障水平和保险费的支付额。购买保险时，风险管理者应当认真研究。 （3）议决投保程度 议决投保程度，即安排部分保险，从本质上说，这是风险转移与风险自留的结合。这种结合，通常有三种方式： 一是不足额保险，即保险事故发生时，保险标的的实际价值高于保险金额，保险公司对于损失按照保险金额与出险时保险标的实际价值的比例赔偿保险金，企业自己也承担一部分损失。对企业来说，可以节省一部分保费，对保险公司来说，可以使被保险人增强责任心，以减少保险损失；但是此时企业不能得到十足的保障，特别是当损失幅度较大时，保障会有相当的缺口。 二是自负额保险，由自负额条款来完成，它要求企业自行先承担一小部分风险损失；既可以节省保险费，又可以获得较高的保障，因而企业对此种方法运用较多。 三是限制损失保险，企业建立自保基金将风险自留，但是担心发生巨灾损失而危及自保基金，遂向保险公司购买巨灾损失的保险，并约定一个较大的损失额；保险公司对于损失的累积额超过双方约定的这个额度以上的那一部分损失负赔偿责任。 2.4.2 保险的选择 （4） 研究保险费率 保险费是企业将自己面临的风险转移给保险公司所应支付的代价，是风险管理者进行风险决策时所研究的重要内容之一。 保险费率的厘订需要坚持四项原则：（1）保证补偿，即保险公司按保险费率所收取的保险费，必须满足赔款或给付保险金及合理的经营管理费用之需；（2）公平合理，即保险费率在投保人与保险人之间以及各投保人之间都要公平合理，强调费率不能偏高并且费率要与保险标的所处的风险状况相应；（3）相对稳定，指保险费率的厘订，要考虑保险收费标准的相对稳定性；（4）促进防损，即费率厘订，要鼓励防灾防损，以减少损失，利于社会安定。 2.4.2 保险的选择 （5） 选择保险机构 企业要对保险险种及其特点，对保险公司的性质、信誉、实力、服务质量等进行考察，再作选择。关于保险人的选择则要着重考虑以下因素： （1）保险人的财务实力。风险管