慕和南道9上半营销策略案(终稿).ppt

汇报提纲 前期营销回顾 市场分析及预测 项目现状分析 营销策略 前期营销回顾 市场分析及预测 项目现状分析 营销策略 第一阶段（4.23——8.1 去化89套） 第二阶段（8.1——9.26 去化47套） 第三阶段（9.26——10.3 去化37套） 第四阶段（10.3——12.25 去化153套） 核心观点： 08成功的关键是营销手段灵活； 团购和关系营销取得重大突破； 但策略缺乏连贯性、同期不同政策的并行错失了一些市场机会。 前期营销回顾 市场分析及预测 项目现状分析 营销策略 政府宏观调控政策转向，短期内效果难显现，市场信心恢复还需时日；国家调控政策不断，同时也导致市场观望不断，延后置业氛围浓厚；对首次置业和二手房的政策支持力度明显；对改善型居住的二次置业配套政策刺激薄弱。 前期营销回顾 市场分析及预测 项目现状分析 营销策略 前期营销回顾 市场分析及预测 项目现状分析 营销策略 目标任务 销售重点：5号楼的去化是完成回款的重要保障销售难点：5号楼推出时间预计在4月份，前期回款仍然需要1、2号楼的大户型去化1、2月份春节阶段为传统销售淡季，1季度销售面临巨大挑战 主要营销手段 主要营销手段 主要营销手段 主要营销手段 主要营销手段 正文毕 谢谢！ 附：6号楼商铺划分建议 2009年开发节奏建议 核心问题 解决之道 产品竞争力不足 面积大、总价高 景观再造，达到单极超级化 差异化促销 建立立体传播渠道 急需解决的问题 来访不足 根据开发公司08年12月26日相关文件精神， 2009年1-6月，项目需完成的资金回款额是：1.14亿 其中1季度完成4355万元 2季度完成7062万元 相当于月均销售36套 销售难点和重点  营销策略 2009总体营销策略 产品力提升和价值回归双向结合 以差异化核心价值和高性价比突击市场 重量轻利，小步快跑，快速实现资金回笼  1、产品策略利用景观再打造形成项目核心竞争力（强化“阔庭”），新货品适应刚性需求（面积控制+赠送）增强市场竞争力，剩余房源加大促销凸显价值力，三条线配合进行，全面提升产品综合竞争力。 2、价格策略 对硬伤产品降价促销，对新上市的产品平价走量。 3、渠道策略 坚持多渠道营销，如行销、多项目联动销售、关系营销、分销、包销等  策略分解  4、现场策略建立以项目为核心的区域导视覆盖实现客户截流；案场销售中心的合理分区、氛围营造及景观园区人性化配置（如座椅等），留住人气 5、活动营销 契合春季合宜气温和日光，利用现场园林实景举办系列业主活动，通过现场体验实现项目价值输出并聚集人气 6、广告推广 建立以线上报媒和户外广告为主的多渠道立体通路，输出项目核心价值和性价，强力提升项目知名度和销售力 特别说明见下页图示： 策略分解 剑南大道 益州大道 天府大道 慕和南道 凤凰城 外环路 区间道路 区间道路 迎宾大道 在大量取消户外大牌的基础上，建议在关键路口及据点增设交通导视牌，还起到拦截客户作用。 导视说明 营销措施1：购房大抽奖 一次性抵5-6万房款！　　 1、活动时间：2009年1月10日至2月20日2、活动房源：E2户型3、活动形式：购房抽奖券，直抵房款4、价格体系：5500，高价高折扣5、实收均价：3500元/平米6、销控配合：E3.E4自然去化7、媒体支撑：短信、业主平台 营销措施2：90平米以上全送　　　　　净送50平米产权面积！　　　　　 1、活动时间：2009年2月底至4月底2、活动房源：E3.E4户型3、活动形式：按90平米计价，其余产权面积赠送4、价格体系：5500，高价高折扣5、实收均价：3500元/平米6、销控配合：E2总价控制与E3.E4相同7、媒体支撑：2月底线上推广全面铺开 营销措施3：购房送精装菜单　　　　　　　　首付加1万送精装！　　　　　 1、活动时间：2009年4月初至5月底2、活动房源：5号楼全部房源3、活动形式：首付加1万，送精装修菜单（菜单价格根据竞　　　 盘“光明城市”价格灵活制定）4、价格体系：5500，高价高折扣5、实收均价：待定（主要依据竞盘光明城市灵活调整）6、销控配合：E2总价控制与E3.E4相同7、媒体支撑：2月底线上蓄客全面铺开8、线下支撑：1月底线下客带客启动蓄客 营销措施4：购房送车位　　　　　　 首付加1万送车位！