悦榕庄初步定价建议.ppt

重庆悦榕庄价值点 品牌 悦榕品牌深根于亚洲，对于酒店业、SPA业、休闲渡假业，都是亚洲行业的佼佼者。对于重庆人来说，比较向往的普济、马尔代夫等 旅游热点都有悦榕品牌。同时，重庆悦榕庄秉承了悦榕传统---低调中的平静与奢华。对于重庆人来说品牌的植入是比较有优势的。 规划 悦榕品牌在规划设计上有着强有力的优势，悦榕庄任何的规划设计都是依据当地人文、当地资源、当地建筑风格来做的规划设计，充分地体现着设计融入自然，自然融入设计的设计观念。 自然资源 对于北碚这个区域在重庆来说是一个自然资源相对于其它区域丰富的。温泉、缙云山麓、森林公园，都是在重庆人心目中强为优势的自然资源。 产品特点 悦榕庄在产品设计上一贯秉承了悦榕庄水文化的内涵，做到了户户有泳池，更多地突出了功能性，给重庆豪宅市场注入了新的诠释。 重庆悦榕庄劣势 项目用地坡度较大 项目用地被市政公路隔开 地块现有植被品种凌乱，树龄较短不适用 景观资源分布不均 重庆认知度不高 悦榕庄品牌在重庆的认知 把所有的悦榕庄所在地进行旅游线路的串并，成了几条有效的旅游线路，用旅游人群的口碑传播； 在传播过程中利用神秘原则，在重庆用酒店或人群相对的集中点，设立悦榕庄的推广宣传。只涉及悦榕现有的酒店及景观、胜景进行传播，不涉及重庆悦榕庄的蛛丝马迹； 拒绝营销原则：拒绝非客户 诱导准客户 ；只给合适的人看；利用好向往原则，让大家进行谈论与向往抛开重庆悦榕庄的神秘面纱； NO.3 国内悦榕庄销售情况 国内悦榕庄的销售 区域 品牌 销售品牌 销售产品 单价 配套 自然资源 人文资源 杭州 悦榕、悦椿 悦椿公寓 7层多层公寓 4-7万 悦榕、悦椿酒店 西溪湿地 杭州湿地文化 丽江 悦榕 悦榕别墅、四层叠拼 四层叠拼、别墅 3万叠拼、别墅4万5千 悦榕酒店 玉龙雪山、湖、水 丽江少数民族文化 重庆 悦榕、悦椿 别墅、联排、双拼、公寓 除酒店外 未定价 悦榕、悦椿酒店 温泉、缙云山脉 巴渝居住文化 国内悦榕庄销售情况分析：丽江悦榕庄由于自身品牌和丽江旅游行业知名度辐射全世界范围，拥有无与伦比的玉龙雪山最佳视角。加上大批高端外籍人士、高端企业、国内外顶尖演艺明星均对悦榕庄品牌有极高的认可度，因此丽江悦榕庄一经推出即成为该高端圈层在丽江购买豪宅的首置选择。 杭州悦榕庄由于浙江区域经济发达造成了豪宅需求量大，加之悦榕庄品牌所赋予的世界高度的精品化、个性化的理念，一改传统豪宅舶来品复制的模式，满足了该类人群对标杆宅邸的期待和需求。 重庆是一个都市感很强的城市，是一个经济转型的城市，相对于杭州和丽江来说是一个市场基础更好的城市。 由以上分析和价格座标上可以直接得出，重庆一般性别墅销售价格与广州、杭州相近，而比丽江高。 悦榕品牌、项目运作、项目产品等优势和重庆悦榕的独特性。重庆悦榕庄的价格同样可以达到与广州、杭州持平，而高于丽江。 国内豪宅主要集中于北京、上海、深圳等外向型城市。豪宅的建设也相对地集中，大多以高尔夫、自然景观资源、奢华的设计、奢侈品的植入。同时在规划设计上以占有的资源作为一大卖点。对于品牌植入有着一定程度的认识。 国内豪宅中杭州和丽江都已植入悦榕庄，杭州因为《非》剧，丽江因为是一个高认知度的旅游城市，而广州从经济类别、生活形态类似于重庆的城市，有着直接的可对比性。 目标客层分析 目标客群 职业 年龄 消费特征 对于豪宅的理解 外向城市 以新兴的行业新贵为主，以原有行业的行业翘楚者为支撑 35-55岁之间 追求高消费、高品质的理想化消费方式。 注重品质与精神的消费。以品牌、人文、资源、景观为主要导向，对资源的占用有较高要求，对人文品质的要求较高 内向城市 以传统行业的行业翘楚者为先导，对于豪宅的购置，倾向于朋友之间推荐 45-60岁之间 消费理念保守、谨慎。追求性价比，倾向于圈层口碑 家族性居住理念为主，对品牌影响力的认知度和要求较高 重庆 传统工业家族成员、资源开发项目负责人、私营企业主、餐饮业翘楚者 35-50岁之间 受外向型城市消费观念影响 重庆豪宅属于初级阶段，以品牌、人文、资源、景观为主要导向，对于人文品质还没有达到外向城市的高度 NO.3 重庆悦榕庄定价策略 重庆豪宅价格支撑 现目前豪宅项目 卖点分析 价格区间分析 消费者 销售情况 龙湖香樟林 1、龙湖品牌 2、湖、景观 3、物业服务 4、私密性 从原来开盘500---800万到现在的800-1400万。 重庆最早致富人群；主要集中于餐饮、制造业 全部售罄，少量出现在二手房市场 同景国际城 1、茶园新区 2、规模效应 3、占用资源 从开盘之初的22000元均价达到现在的40000元/平方 主要集中于新兴行业的中等富裕人群 无购房界限 刚开始销售，销售额约为35% 保利高尔夫