《[中金公司]市场正复苏 地产行情将持续.》.pdf

观点聚焦 证券研究报告 2012 年2 月27 日 房地产 研究部 宁静鞭 白宏炜 分析员，SAC 执业证书编号： 分析员，SAC 执业证书编号 市场正复苏，地产行情将持续 S0080511010003 S0080511010012 ningjb@ baihw@ 近期二、三线城市草根调研总结 投资要点： 春节过后，楼盘来访量、签约量均较节前明显恢复，市场出现复苏迹象，我们判断，随着二月下旬新推项目增加， 信贷逐步松动，行业成交量将在三月继续环比改善；而且近期银行准备金率下调，各地方政府逐步开始对行业政策 微调等因素将修正市场之前对于政策面的悲观预期，利于地产股估值修复。我们维持“一季度存在博弈政策面松动 的反弹行情”的观点，看好二月份~三月中地产股票有超额收益，短期建议配置高弹性个股，如金地/首开/城建。 理由： 1 ）行业销售情况如何？复苏有望持续到3 月份 此次调研收获有二，1.二/三线市场楼盘到访量和成交量在开春之后均有所回升，验证了我们“小阳春提前”的判断， 而且值得注意的是，这次销售回暖，并没有伴随着开发商的降价促销或者大批推盘行为，因此，我们认为销售改善 趋势有望持续到 3 月中下旬；2.首套房贷利率或有松动可能，继我们去年 10 月中部区域调研获得信贷利率上浮 10%~20%信息，从而提示市场销售将出现下滑之后，我们这次看到随着年初贷款额度的逐步打开，按揭放款周期 在缩短，而且草根结果显示，首套房贷利率近期或存在松动可能，将进一步支撑春节以来的刚性需求释放。 2 ）政策面怎么看？政策终会放松，但将循序渐进 08 年政策的激进将是前车之鉴，为了避免政策带来的市场大幅波动，此次政策的调整将是逐步的，中央层面不会 出现大的政策放松，而更多将是默许地方政策的政策微调。我们认为，伴随着经济放缓、房价下行，2012 年政策 大趋势将以微调、预调的定向式放松为主，可能的政策放松路径将是信贷定向宽松→下调存款准备金率→地方政策 微调/取消限价→下调利率→取消限购/ 限贷，年初将开始货币政策放松，下半年才轮到产业限制政策放松。 3 ）投资思路？重申看多二月份~三月中行情的观点 我们去年底就明确提出“上半年整体看重防御，1 季度博弈反弹”的观点（参见2012 年房地产行业策略报告《行业入 寒冬，股票见春天》），这里重申2 月份~3 月中看反弹的观点，因为我们看到地产行业销售、政策两个关键驱动因 素，1.行业销售指标在环比转好，这已经被我们草根调研所验证；2.政策面，房价停涨，中央政府调控压力已经部 分释放，接下来中央层面将以预期管理为主的调控手段来巩固调控成果，短期内，至少看到两会结束前的阶段，行 业调控政策方面不会有大动作，地方政府微调、货币层面放松将有助于地产股估值提升。而且市场担忧的风险因素， 比如公司2012 年盈利下调、信托融资风险、房价大幅调整等等，也都不会在这段时间集中爆发而对股价造成扰动。 4 ）股票选择？短期重点看好弹性组合 股票选择，中期买龙头/商业，短期看好高弹性组合：我们认为，1 季度反弹主要是受基本面短期环比复苏、年初信 贷松动、地方政府政策微调所推动，而且这三个因素在短期内不会有趋势性转变，因此，我们建议三到六个月中期 配置龙头/商业，短期重点关注弹性组合；公司方面，A 股龙头，万科/招商；商业地产，金融街/ 中国国贸；高弹性 组合，金地/首开/城建。 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 中金公司研究部：2012 年2 月27 日 河北、山东、河南调研纪要整理 石家庄·荣盛发展公司交流 销售趋势：趋势上看，正月十五之后大部分区域都出现回暖，规律上是从南往北走，2011 年比较差的区域正在反弹， 南京、徐州、蚌埠等地回暖较为明显。南京上周销售，公司三个盘在前十名，阿尔卡迪亚排第一。蚌埠平均每天销 售 10 套左右；徐州最近每天要销售 10 多套。公司认为，2 月份