《@开房大典】旅游项目开发的商业策划_@地产智库8848(九舍会)旅游地产.》.pdf

房地产智库.com 旅游项目开发的商业策划 一、旅游投资的特点与理念 旅游项目投资，与其他产业的投资有较大的产业差异，这是由旅游产业及旅游产品的特殊性决定 的。 1、旅游产品及产业的特殊性 旅游产业及旅游产品的特殊性概括为五方面： 第一，主要资源的政府所有 具备独特性的自然资源与历史文化资源，已经由风景名胜区、自然保护区、国家森林公园、国家 地质公园及文物保护单位等模式，全部纳入了国家的法律保护，资产归国家所有。更为重要的是，在 法律上，风景名胜资源和文物保护单位的经营权，是不可转让的。因此，旅游资源中最重要的资源， 不能进入市场流通，称谓旅游产业投资的资源限制。 第二，资源保护与旅游开发的矛盾 生态保护与文化文物保护，是对不可再生资源的保护，是可持续发展的基础。因此，旅游开发不 能闯破坏生态与文物的红灯，这是一个不可动摇的基点。 问题并不是不保护生态与文物，而是在保护基础上的开发，因为受到体制、部门利益、保守理念 的制约，都借用了“保护”之名来抗拒合理的开发利用，特别是由社会投资参与的开发。 第三，旅游目的地的区域性与旅游项目的区域依赖性 目的地一般不可能由单一企业独立开发，而单一项目必需依赖于整个目的地系统开展营销与经 营。目的地是区域复合系统，必需由政府进行协调统筹；即使开发商进行区域旅游整体开发，仍然需 要政府的直接参与和协调统筹；目的地系统中包括了多行业的要素组合，多环节的企业互动，其市场 机理与整体战略构架推进，没有政府的强有力运作，是实现不了的。 旅游项目，无论是景区、宾馆、还是其他类型的项目，都是目的地系统中的一部分，企业不可能 超越目的地去开展运作，也不可能代替目的地进行营销推广，职能在目的地系统内部形成市场合作结 构，借助目的地整体营销，开拓项目的市场。这样，旅游项目投资，就形成了对区域的整体运作的深 度依赖，这有时成为有利因素，但更多的时候是不利因素，因为自主运作的空间太小，企业发展受到 限制。 第四，跨行业的综合复杂性 旅游不是一个单一行业，我曾经将旅游相关行业划分为八类十三个： 游憩行业：包括景区、公园、娱乐区、游乐区、主题公园、体育园区、康疗区、旅游商业区等的 经营管理和运作的行业； 接待行业：宾馆、饭店、餐饮、会议、展览等。 营销行业：旅行商务行业、旅游媒介广告行业。主要是旅游营销渠道方面，包括旅游文件、旅游 广告等等相关的方面； 交通行业：公路客运、铁路客运、航运、水运等。 建设行业：园林绿化、生态恢复、古建、艺术装饰等建筑行业。 生产行业：车船交通工具生产、游乐设施生产、土特产品加工、旅游工艺加工、饭店用品生产。 商业行业：旅游购物商业、购物休闲商业等。其中购物休闲商业就是 SHOPPING MALL 的概念，如 北京六十八万平方米的金元商场，超大规模的商业休闲场所，足足可以玩三天，它已完全超越了一般 的商场提供多样的购物选择的概念，而成为了一个购物、观赏和娱乐完全结合在一起的场所，我们把 这一类商业项目都作为与旅游相关联的项目看待，包括步行街，是一个商业旅游中很重要的产品，一 边观物、一边游览，步行街中必须要有文化、小品以及其间的一些娱乐化的概念，这一类的产品是旅 游产业发展的一个新的阶段； 旅游智业：规划、策划、管理、投融资、景观设计等咨询行业。