《@开房大典】工业地产投资趋势观察_@地产智库8848(九舍会)工业地产.》.pdf

房地产智库.com 工业地产投资趋势观察 1. 工业地产的基础知识 1.1工业地产的概念 工业用地是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途 通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。 工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设 施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够 快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业 模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。 工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属 物。其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇和港口。 产业地产是指新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、高 新技术产业研究与发展用房、生态写字楼和高科技园区为主要开发对象，综合开发、集约化 经营的多功能综合性产业服务式地产。 1.2工业地产发展的背景  产业分工地不断细化——呼吁专门从事生产场所开发与经营的主体产生 随着工业生产的不断细化,早期的生产厂家自建自用厂房的模式已经不适用于新时代的生产 要求，其存在效率低、投资大、选址不当的现象，导致了大量资源的浪费，产业集群效益低， 上下游产业地域分割较远无形中加大了运输成本和人力资源等。 这时更加要求一种专门从事生产场所开发和经营的主体的出现，来统筹各种要素的组合使得 效益最大化。  工业地产的市场需求驱动——国内产业战略转移和升级 20 世纪 80 年代以来，发达国家为适应高新技术产业发展及产业升级的要求，将劳动密集型 产业和资本密集型产业大量向以中国为主的发展中国家的转移。从而带动了我国沿海城市包 括制造业在内的大量低附加值产业的发展，为我国的早期经济和社会建设储备了大量的物质 财务的同时也带来了很多社会和环境问题。 在新时代的国家发展战略的指导下，早期因“世界工厂”而文明的城市不得不面对新一轮的 产业调整——低级产业转出去，高级产业引进来。 在这种背景下产生了很多机遇与挑战，产业的转移和生产必定对工业生产的场所提出了更加 严格的要求，欠发达地区要引入被转移出来的产业竞争相当激烈，各个地方的产业园区的建 设成为考核的一个重要指标，而如何科学而有效的建设工业园区是摆在各地招商引资者面前 的难题。同时要进行产业升级的发达城市原有的工业园区早已不满足现时代的生产要求，如 何进行最优的资源整和与改造也是决定能否成功将高新技术产业引入的一个重要门槛。 为了解决上述问题，我国的大规模工业地产便蓬勃发展起来。  外国开发商的大量进入带来了丰富的经验也获得丰厚收益促使了国内工业地 产商队伍的不断壮大 近年来，外国工业地产开发商大举进入中国市场他们除了拥有雄厚的资金实力还拥有丰富的 管理经验和先进的理念，他们的进入对中国工业地产的发展注入了新的活力，促进了中国工 业地产的快速发展，同时工业地产较于已经成熟的传统地产行业要高的投资回报率，引起了 工业地产营销、工业园区招商推广第一门户网——招商通 财富热线：086-020传真：086-020-3911