《@开房大典】中国美国房地产市场周期及与房地产市场的比较2016年_@地产智库8848(九舍会)市场发展.》.pdf

美国房地产市场周期及与中国房地产市场的比较 董为红 美国次贷金融危机越演越烈，次贷危机产生的主要原因之一是美国房地产市场泡沫破 裂，使信贷环境出现恶化，最终导致这场金融危机。美国房地产市场为什么会逐步繁荣，吹 起一个大泡泡，为什么又会转为不景气，最终泡沫破裂？本文主要探讨美国房地产市场的周 期及泡沫的产生，中国的房地产市场与之相比，有何借鉴。 房地产市场与其它宏观经济一样存在着经济周期，一个周期通常包含着扩张，跟随其后 的是衰退、收缩和复苏阶段，而后者又与下一个周期的扩张阶段相结合，简单来说房地产市 场周期就是重复出现的房地产总收益的不规则波动，具体表现为房地产业呈现出的有规律的 扩张和收缩局面相交替、繁荣和衰退连接出现的情形。美国房地产市场发展多年，也有明显 的周期规律。 一、美国房地产市场状况及其周期 美国房地产市场虽然经过上百年发展，经历过多次周期，其中比较明显的的几次波动周 期是： 1、1923 年-1926 年间佛罗里达房地产泡沫，这次期间佛罗里达地价出现了惊人的升幅， 随后泡沫迅速破碎后，激化了美国的经济危机，引发了华尔街股市的崩溃，最终间接导致了 20 世纪 30 年代的世界经济大危机。 2 、1967 至 1972 住宅公寓市场泡沫，因为二次世界大战结束后出身的人群（“婴儿潮”） 长大成人，需要大量的出租房子住。同时，政府颁布了有关税收政策法案，使得拥有公寓出 租不动产在税收方面有很多优惠，刺激了公寓购买需求，造成了二次大战后第一次房地产市 场高峰。到 1975 年，美国的房地产市场崩盘。 3、1982 年开始又一轮的房地产上涨，这也是由于美国政府的税收、财政等措施刺激而 引起的。到了 1986 年时，政府出台了新的税收修正法案，从而使房地产逐步走向高峰，但 是在“9.11 ”事件后结束。 4 、2001 年开始此轮房地产景气，“9 ·11”事件和网络泡沫破灭之后，为了防止引发经 济衰退，美联储大幅降息，将联邦基金利率从 2001 年 1 月的 6.5%降至2003 年 6 月的 1%， 使利率水平创下四十年来新低，导致美国进人了负实际利率时代，在美联储逐步降低基准利 率的宽松货币政策作用下，在房地产信贷机构不断放宽住房贷款条件情况下，美国房地产市 场飞速发展。 大家普遍认为，此次房地产的繁荣与美联储的两轮激进的货币政策密切相关，三十年期 限的固定房贷利率从2001 年 1 月的 7.07%降至2003 年 6 月的 5.21%，2004 、2005 年一直维 持低水平，见表一。与此同时，一年期可调整抵押贷款利率大幅跳水，从 6.68%降至 3%， 如果扣除通货膨胀率，贷款成本就低廉到几乎免费的地步。负实际利率打破了谨慎储蓄与投 机风险之间的平衡，刺激了房地产市场的投机心理。 表一：30年期抵押贷款固定利率（ 30-Year Fixed-Rate Mortgages） 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 8.05 6.97 6.54 5.83 5.84 5.87 6.41 6.34 从图一可以看出，在低利率保持低水平的情况下，新建住房销售价格指数一直上升，在 2004 、2005 年指数快速上升，2006 年上升速度有所放慢。 图一：美国自 1980 年来的新建住房销售价格指数（Price Indexes of New One-Family Houses Sold ）及 30年期抵押贷款固定利率（ 30-Year Fixed-Rate Mortgages） 200 18 16 30年期抵押贷款固定利率