《@开房大典【宝龙】商业地产的定位策略和运营模式2016年_@地产智库8848(九舍会)项目策划.》.pdf

房地产智库.com 宝龙集团商业地产的定位策略和运营模式 方宝庆 在座各位大家好！开会第三天是最艰难的一天，商业地产本身是很复杂的行业，可以这么讲，开宗明 义，前面黄总已经把很多的理论和数据阐述了，我只谈三个方面。今天是一个演讲，所有的投影基本上都 在材料里面，所以不想做投影，我想和大家谈谈做商业地产的关键、难题和目前该怎么解套，我是一个台 湾人，名片也不够，所以不能同大家交换名片。大家上网可以搜索“方宝庆”，里面有我的博客、也有我 的报道，所以我是不能作奸犯科的，我是 91 年进入国内市场，在上海已经呆了 15 年，看着国内市场的发 展，台湾学习美国和日本，很多的案例在台湾已经复制过，研发过，修正过，即使如此，我们拿到祖国， 祖国只有一个。 今天为什么做商业地产的演讲，我从 17 岁入行，第一个行业就是餐饮业，虽然当家作主都是女人，但 是在场男的比女的多，服务业男的超过 70%以上，当我老婆跟我每天生活在一起，她常常讲一句话，没有一 个男人像你这么爱逛街的。所以很多的地产商不是做商业地产。叫做地产商业。所以奉劝各位，要做商业 地产，要做服务业，在座的男性一定要比女人更爱逛街。我做了 32 个不同的行业，我在麦当劳总部的 8年 做了 5 个部门的主管，我知道麦当劳真正要赚的钱是从大人手上来挣的，小孩是幼儿。第二个行业我觉得 除了小孩，最好挣钱是女人的行业，所以就做化妆品，离开了麦当劳，就做了化妆品行业，四年多的时间， 发现对女人行业的认识不一样，没有女性重点消费群是没有办法生存的，第三个领域进入百货行业，太平 洋集团在台湾和大陆我总共嫁接 12个百货，我是开发老总，这 6 年下来压力很大，一个百货的运营商不见 得会去做开发商，一个开发商把开发做得很好，简单讲是开发商的概念，跟运营商的概念是不一样的，百 货作为运营，百货不会切割销售，所以你看看今天我们来谈商业地产的概念，从刚刚黄总的分析里面，大 方向做几个解套，你如果很有资本，做市中心型的，在城市的中心，你的主力招商没有百货进场不行的， 一个购物中心，至少要有一个 3-4万百货作为你的主力店，现在的百货做两万五千方以下根本不足以支撑， 也没有特色，太平洋出来的，包括大洋百货，银泰，从太平洋班子出来的，从麦当劳班子出来的，包括麦 当劳、肯德基、必胜客，包括到沃尔玛、家乐福的，市中心型的购物中心，没有百货主营店很难生存，有 百货进场，其他的商业，其他的零售行业才可以捆紧，非市中心型的，城乡接合部、郊区型的购物中心一 定要有超市大卖场，所以 500 强进来，不管是沃尔玛还是家乐福，它要进入的门槛很高，条件很严苛，开 发商开发新的房地产项目，在百货和超市引进的过程当中，一平米 1 元以上，十年、二十年、三十年，你 哪能挣钱，大主力店 1 万，中主力店，大型服装也好，甚至我们讲苏宁、国美、五星也好，所有的家电行 珠峰高度 8848 第 1 页 @九舍会 › 房地产智库.com 业当做次主力店也好，你还是得不到好处，次主力店下来，麦当劳、必胜客也得不到好处。但是你不牺牲 这一块，带动不了后面的商家。 所以商业地产是及其复杂的行业，是把各位所有的专业知识加起来恐怕还不足，商业地产要有规划设 计、要有招商、要有运营，要有物业管理，非常复杂，它比百货的体量还要大，百货按太平洋现在的定义 要 4.5 千方，大连万达去年开始缩小板块，最大项目拿到 15 万方，最后他们选择了商业地产。商业太复杂， 需要一大帮团队支持你，有没有完整的运作系统，这个可不是 ERP 这么简单，不管招商技巧如何，关键在 哪里？不管是市中心型还是郊区型的，手上没有招商资源怎么做商业定位，市场调研我看