《@开房大典【SOHO】销售模式圆桌会议讨论_@地产智库8848(九舍会)销售租赁.》.pdf

房地产智库.com “SOHO 销售模式”圆桌会议讨论 写在前面： 这是两年多前的一篇旧文。 尽管时间已过去了两年多，但当时因“SOHO 尚都租户抗议事件”引发的对“SOHO 模式”的讨论，诊 断和预测，都在今天得到了更清晰的印证。 时至今天，我们和潘石屹的角色都没有任何改变，我们都身在其中。各自静心细读长文，感受又会是 怎样的不同？ 这篇文章的重要性在于，它让大家明白：所有矛盾和问题的发生和发展都有其因果关系，既没有无缘 无故的昨天，也没有无缘无故的今天。两年多前的这篇文章，像个预言家，难道不是吗？ 如果两年前的潘石屹还有充分的理由自以为是，两年后的潘石屹应该深刻自省！迅速行动！迅速改变！ 如果两年前的“SOHO 尚都”还是“婴儿”，两年多来我们业主已然尽心尽责去爱护了他。但两年后的 今天，“SOHO 尚都”、“朝外 SOHO”，这俩早该欢蹦乱跳的孩子，至今病病怏怏，跑也跑不了，走也走不 动。谁该为他的健康负责？怎样负责？何时开始负责？！ ——博主 八月的北京骄阳似火，与此火热程度相比有过之而无不及的，是最近 SOHO 尚都的集体歇业事件：2007 年 7 月24 日，率先开业的 SOHO 尚都西塔的大部分租户集体停业与业主对抗，要求减免试营业期的租金，并与 “潘总直接面对面”。作为 SOHO 尚都的开发商，潘石屹在其博客文章《SOHO 尚都还是个刚出生的婴儿，需 要大家共同呵护》进行了回应。由于本次 SOHO尚都遭遇商铺租户抗议事件正值 SOHO 中国海外上市的敏感 期，因而引起了各界人士的广泛关注。 其实，该事件也让一些长期困扰我们的商业地产问题浮出水面：如何在商业地产前期统一布局，培育 商业氛围？怎样做好商业地产后期的经营与管理？如何完善商业地产价值链的各个环节，保证商业地产的 长远发展？说实话，这些问题的解决并不比潘总在一天内创下 13 亿的销售神话简单！为此，本期地产圆 桌邀请到商业地产的相关专家共同探讨。 给 SOHO中国支招儿 主持人：自 SOHO 尚都 7 月份开业以来，一些媒体将其“开业无人气、业态混乱、开业日期有差别、项 目名不清晰”的情况称为 SOHO 尚都的“四宗罪”。虽然说开业一个月言此似乎尚早，但是根据本报记者的 现场采访来看，这些报道并非子虚乌有。可以说，整个四层的数百家商铺只有几家从事餐饮业的店铺在营 业，人流量非常小；歇业的商铺也毫无规划布局可言，比如餐厅旁边就有美容院。那么您认为是什么原因 珠峰高度 8848 第 1 页 @九舍会 › 房地产智库.com 导致 SOHO 尚都租户集体歇业？是前期宣传不好，还是商铺产权零售引发的经营危机，抑或其他什么原因？ 贾玉鹏：我觉得主要有两个原因。一是当初商铺的售价比较高，按照一定的投资周期计算，其租金必 然也比较高。所以那些租 SOHO 尚都商铺的商家肯定下了很大的决心，对商铺的前景也有很高的期望，预期 的养商期相对较短。但每个月高昂的租金成本实际换来的却是稀疏的客流，商家的心理落差相当大，这是 导致商家集体歇业的关键原因；二是从 SOHO 中国的几个项目来看，潘石屹采取的都是出售的方式，只是在 近期才考虑到协助业主进行招商。这里就有几个致命的弱点：一是商铺出售的时候没有做好详细、合理的 业态规划；二是商铺出售后，由于产权分散，业态的布局不好协调。相背离的两个业态很可能会放在了一 层，这对经营很不利。 董利：直接原因是商铺开业初期，人