_批租制_下中国地产投资价值及研究.pdf

杨朝军 、廖士光 :“批租制”下中国地产投资价值研究 “批租制”下中国地产投资价值研究 杨朝军 　廖士光 (上海交通大学管理学院　200052) 　　内容提要 :本文从理论上探讨了中国批租制度下的地产投资价值问题 。研究表明 ,地 产是一种金融资产 ,具有投资增值特性 ,其内在价值取决于 GDP 发展水平 。在中国现行 土地所有权与使用权相分离的国情下 ,对于土地使用者而言 ,地产的投资价值要远小于地 产的内在价值 ,地产不具有金融资产的特性 ;土地的剩余使用年限是决定地产投资价值的 重要因素 ,地产投资价值随着土地使用期限的临近而呈现递减趋势 。 关键词 :批租制 　地产内在价值 　地产使用权价值 一 、引　言 近年来 ,尤其是 2004 年至今 , 中国大部分中等以上城市的房地产价格均出现较大涨幅 ,部分城 市已经显现房地产“泡沫”, 国家发改委最近发布的报告显示 ,2005 年第一季度 , 中国内地 35 个大中 城市的房价同比上涨 98 % ,环比下降 1 % ,整体房价仍呈上升趋势 。为此 ,政府有关部门出台了一 系列平抑房价的政策 , 同时 ,学者们也围绕房地产市场的泡沫问题展开了一系列研究和争论 , 引发 争论的导火索是建设部政策研究中心的研究报告《怎样认识当前的房地产市场形势》,该报告认为 中国房地产市场只存在局部过热现象 ,房价在中长期内仍然呈看涨趋势 。报告课题组成员文林峰 (2004) 认为 , 目前中国房价的平稳上涨是由真实需求支撑的 ,区域或结构的局部过热都不能影响房 价的自然上涨趋势 ,这种局部过热不能称为“泡沫”。而以谢国忠 、易宪容 、尹中立等为代表的学者 ( ) 们则认为中国房地产市场存在着较为严重的泡沫 ,谢国忠 2004 认为“中国投资过热的源头 ,正是 ( ) 全国性的巨大的房地产泡沫”, 中国正在经历着史无前例的房地产投机狂潮 。易宪容 2004 撰文驳 ( 斥建设部的观点 ,认为该份报告高估了民众对房地产的现实需求 误将现实需求当作真实需求 ,真 ) 实需求是由现实需求和潜在需求构成 , 目前民众购房是为了投资 ,当前的投资率已经远高于 50 % ( ) 国际通行标准是投资率达到 20 %即为警戒线 ,这表明中国房地产市场已经显现出相当大的价格 ( ) 泡沫 。尹中立 2004 通过对上海房地产市场进行调研 ,发现上海的房价收入比高达 14 , 已经远超过 1997 年香港房地产泡沫破灭前的水平 ,表明上海房地产市场已经生成了较大的泡沫 。 我们认为 ,研究中国房地产市场泡沫 ,应先弄清房地产的内在投资价值 ,通过检索中国国内有 关房地产市场尤其是地产市场方面的研究文献 ,我们发现了一批不同时期的文献 ,这些文献主要讨 论地产价格及其影响因素 、房产价格与地产价格之间内在关系以及房地产价格与宏观经济基本面 内在联系三个方面的内容 。早在 1994 年 ,杨继瑞就开始研究中国地价上涨的问题 ,研究表明 ,地价 上涨是由利率下降和地租上涨导致的 , 同时地价上涨还受土地供求等因素的拉动影响 。何国钊 、曹 ( ) ( 振良等人 1996 对中国的房地产周期进行了研究 ,认为中国房地产的波动呈现周期性 复苏 、繁荣 、 ) 衰退和萧条 ,房地产周期滞后于经济周期的复苏和萧条 、而领先于经济周期的衰退和高涨 ,投资水