盛水绿都可行性的研究报告.doc

一、总 论 1．项目建设背景 为满足A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近A市植物园，临南水北调的B村建设精品住宅小区。结合A市城中村改造的优惠政策，这一优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。 根据A市城市规划发展需要以及B村控制性规划要求，河北B房地产开发公司只要与B村委会签订合作开发建设协议书，合理安排村民拆迁及安置，即可获得该村700亩土地的并分期开发建设。 该项目初步规划设计方案设计已经完成，“盛水绿都”项目建议书等各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。 2．项目概况 (1)项目名称：“盛水绿都”项目。 (2)建设地点：A市B村。 (3)建设单位：河北B房地产开发公司。 (4)企业性质：股份制。 (5)经营范围：主营：房地产开发经营。 (6)公司类别：专营企业。 (7)资质等级：城市综合开发二级。 (8)企业概况：河北B房地产开发公司是股份制房地产开发企业，本公司现有各类精通房地产业务的技术及管理人才30多人，其中高级职称4人，中级职称8人，初级职称10人。几年来，该公司成功开发了A市“胜利南大街小区”、塔南路“胜利小区”等项目，以及正在开发的位于红旗南大街东营村的“东盈绿园”项目，总开发面积数十万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并得到了广大业主的好评，在A市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。“盛水绿都”将是本公司开发的又一精品住宅小区。 (9)工程概况：“盛水绿都”项目占地约700亩，总建筑面积81.5万平方米，其中多层住宅约27万平方米，低层住宅及花园洋房约10万平方米，小高层住宅约34.8万平方米，商业面积约6.7万平方米，公建面积约3万平方米。经估算，工程总投资7.3亿元，每平方米造价890元。 (10)资金来源：本项目建设资金完全由河北B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。 根据收益计算，项目平均年收益率31.07％，投资回收期2.5年。投资利润率16.8％，计算期内国家税收8626万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。 3．可行性研究报告编制依据 (1)省市政府有关城中村改造的相关政策以及合作开发旧村改造报批立项； (2) 河北B房地产开发公司与B村委会签订合作开发建设意向书； (3) A市规划局关于城中村改造的意见及B村控制性详细规划； (4) 西北建筑工程学院设计研究院《“盛水绿都”项目初步规划方案》； (5) B村地质勘探资料； (6)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》； (7)建设部《房地产开发项目经济评价方法》。 4．可行性研究报告研究范围 根据“盛水绿都”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 5. 研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对A市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用B村村民用地，对提高村民生活水平，推进集体企业产业结构调整，有明显的社会效益。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的较高档商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 6．主要经济技术指标 “盛水绿都”项目主要经济技术指标见表3—1。 表3-1 “盛水绿都”项目主要经济技术指标 序号 项目名称 单位 指标 1 总占地面积 平方米 466666.67 2 总建筑面积 平方米 800000 3 建筑容积率 1.7 4 小区绿化率 % 40以上 5 户均面积 平方米/户 138 6 居住总户数 户 5214 7 综合售价 元/平方米 1586 8 建设投资 万元 92908 9 销售收入 万元 107820 10 每平方米建设投资 元 891 11 投资