中国房地产市场发展历史进程与政策.ppt

本文观看结束！！！ 三、2009年中国房地产市场空前繁荣的深入剖析 1. 货币政策的变化：从紧的货币政策转为宽松的货币政策 2009年银行信贷飙升至9.6万亿，加上上年最后两个月的额度，达11万亿。 银行体系贷出的资金绝不会流入实体经济，因为供给能力已经过剩；其流向一定是各种资产市场，如股市上涨，住房价格上涨。 2. 个人按揭贷款政策全面放松 信贷资金通过个人按揭贷款政策全面放松得以进入房地产市场，是信贷资金进入房地产市场的最主要途径。2009年个人按揭贷款增加了1.8万亿。 信贷资金通过抵押贷款进入房地产市场。 信贷资金通过企业贷款进入房地产市场。 3. 房地产市场由消费为主导转变为以投资为主导 有数据称，2009年下半年时北京、上海、深圳、广州、杭州等大城市住房投资比例达到60%，实际比例可能还要高得多 4. 早几年房地产赚钱效应 更多的企业和个人涌入房地产市场 5. 地方政府托市政策 购房办城镇户口等政策 6. 政府GDP的追求 房地产市场繁荣对拉动GDP增长具有较强的作用 四、2009年房地产市场繁荣带来的问题 1. 在住房市场作为投资品市场的条件下，政府增加住房供给无法解决住房紧缺的问题 2. 住房的投资需求会无限放大，住房的价格会被越推越高，积累的泡沫越来越大 社科院经济所所做的居民住房购买能力调查中的问卷数据表明，目前的住房价格下，85%以上的居民没有能力购买住房。 照此趋势发展，房地产市场完全成为投资炒作的市场和泡沫巨大的投资工具，最终必然导致金融危机和经济危机。 3. 财富分配失衡 高房价成为财富转移机制，使社会财富在短时间内向少数人集聚 2009年中国富豪500人排名榜中，88个以房地产为主业的富豪的财富数量在一年内增长了1.5倍 4. 银行体系潜在风险增加 通过银行的金融杠杆吹大的房地产泡沫给银行带来巨大的金融风险，影响国家的金融安全。 五、迪拜危机后(2009年底至2010年初) 的房地产政策调整 1. 国四条、国十一的基本含义 （1）尽管政府认识到房地产市场面临的泡沫和风险，但当时认为是结构性的，是少数大城市存在房地产市场泡沫，因此应对之策是“有保有压”。 实际上房地产市场泡沫是全国性的而非部分区域的。 （2）政策假定“第一套房”只会是消费，不会是投资 房地产市场的参与者认为，政策未强力限制，房地产投资还可以继续进行。2010年一季度，住房销售面积和价格并未因两政策的出台而调整。 2.2010年政府工作报告对房地产宏观调整的决心 2010年3月“两会”《政府工作报告》中提出坚决遏止房地产市场价格快速上涨的势头。 要求78家央企停止进入并退出房地产市场。 对土地拍卖的出让方式进行改革。 4月17日，推出新的国十条。 3. 国十条的内容 国十条与以往的房地产政策有根本性的差别，主要表现在国十条的第一条。 第一条明确几个基本概念： 第一，未来中国房地产业的发展不仅仅是经济问题，更主要的是民生问题，住房的首要功能是居住的功能； 第二，房地产市场改变以往的暴利经营模式； 第三，把房地产市场完全界定为以消费为主导的市场，对房地产投资炒作进行全面的严格限制； 第四，把高房价的危害提升到影响国家金融安全的高度进行审视。 第二条要求各地政府围绕第一条的精神，全面落实国十条政策，保证房地产市场健康发展。 对房地产市场的高房价采取问责措施。 对信贷、税收、土地出让金、市场秩序政策等进行了根本性的调整。 4. 国十条的影响 2010年1-3月份房地产基本形势： 房地产开发投资完成额6594亿元，同比增长35.1%，其中东部、中部、西部地区分别35.1%、28.2%、40.1%； 房地产开发流入资金16250亿元，同比增长61.4%；国内贷款3673亿，同比增长44.3%；定金及预收款3749亿元，同比增长84.7%；个人按揭贷款2193亿，增长123%。 房屋施工面积209687万平方米，增长29.3%；其中住宅161289万平方米，增长28.7%，新开工住宅面积14914万平方米，增长37.5%； 商品销售面积15360万平方米，增