土地估价师实践考核材料之专业实践总结及土地估价案例分析 Microsoft Word 文档.doc

实 践 考 核 综 合 评 定 材 料 上报人： *** 上报时间： 二00九年三月二十五日 工作单位： ***房地产土地资产评估有限公司 联系电话：****************************  目 录 一、全国土地估价师实践考核申请暨推荐表 二、专业实践总结报告 三、案例分析报告 （1）某商住用地抵押贷款评估案例分析报告 （2）某工业用地抵押贷款评估案例分析报告 四、专业实践期内参与评估项目清单 五、工作经历证明 六、学历证书复印件 专业实践总结 ***（单位：***房地产土地资产评估有限公司 资格证书号：****） 理论源于实践，实践是认知的基础。一名合格的土地估价师不仅要有扎实的理论知识，而且还要有丰富的实践经验及良好职业道德。实践是对理论知识的消化吸收与运用，丰富的实践经验源自平时工作积累。本人经过一段时间土地估价专业实践煅炼，对土地估价有了更新深的体会，现结合估价流程谈谈对土地估价的认识。 土地估价工作流程分为业务受理、制定估价作业计划、资料的收集与整理、现场查勘、综合分析和估算、估价报告撰写与审查六个阶段。 第一，业务受理。估价人员在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解（明确估价基本事项），来界定有关估价的一些重要问题。这些问题主要包括；估价目的、估价对象、估价期日、估价的作业日期等。估价目的主要是为了满足委托方的何种需要，本质上讲是由委托人提出并决定的。在实际中，主要有抵押、转让、司法鉴定、城镇基准地价更新、地价动态监测、作价出资或入股等。土地价格类别有买卖价格、租赁价格、清算价格、抵押价格、征收价格等。不同的估价目的，可能会有不同的估价结果，所采用的估价方法也有所区别。因此对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。估价期日是明确所要评估的价值是哪个具体日期上的价值，同一宗房地产在不同的时间价值会有所不同。估价期日的设定由委托人确定，或者由委托人与估价人员商定。一般采用公历表示，精确到日。估价的作业日期是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。完成估价的日期一般是委托估价者提出的，我们应尽量满足这一要求。但当估价难度较大而委托人提出的时间太短以致不能保证较公平合理地评估出价格时，应向委托人说明原因，商定一个较合适的时间。从理论上讲，估价活动是受委托而进行的活动，应严格按照委托人的要求去做。委托人常会出于自身或局部利益的考虑而提出诸多具体要求，我们在进行估价可行性分析时，一方面要搞清对方的意图，另一方面要考虑委托人的要求是否有背于估价行业的行为准则，是否超越了自己的业务能力，对有异议的要求，可以通过沟通与协商来谋求双方达成共识。估价合同签订前，双方应说明收费标准和付款形式。如经审查分析，不能接受此项业务委托，应尽快通知委托人并说明理由。本人在工作当中就曾接待一委估客户，要求就水工建筑用地使用权抵押评估，按照担保法、物权法规定：以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施财产不得抵押。据此向客户说明不能受理估价。在决定接受委托后，应与委托人签订估价委托书。合同必须对估价的各种具体要求、委托人提供的有关证件与资料、估价费用、估价时点、估价完成日期等作出明确约定。 第二，制定估价作业计划 制定作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成。在规模较大的评估项目中，制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。制定估价作业计划主要包括：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查的搜集的资料及来源渠道；③预计所需要的时间、人力、经费；④估价作业步骤和时间进度安排。 ⑴估价技术路线是评估出估价对象价值所遵循的根本途径，是指导整个估价过程的技术思路。选择估价方法的目的，是为了使后面的搜集资料和实地查勘工作有的放矢，避免不必要的无效劳动。因为不同的估价方法所需要的资料不完全相同，有些资料可能是某些估价方法所不必要的。 ⑵待估宗地估价所在地需要的资料主要包括四个方面：①对待估宗地价格有普遍影响的资料；②对待估宗地所在地区的房地产价格有影响到的资料；③相关实例资料；④反映待估宗状况的资料。 ⑶土地估价是属于专业服务活动，随着待估宗地越来越复杂，估价目的越来越多，以及对估价精度的要求越来越高，有时还需聘请其他领域的专家协助，如建筑师、城市规划师、设备工程师、造价工程师、注册会计师、律师等。 ⑷拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用线条图或网络计划技术。 第三，资料的收集与整理。资料的收集与整理是为准确估价寻找依据。资料收集的深度和广度很大程度上取决于在计划阶段初选的估价方法，一般应围绕着估价方法所赖以计算的资料数据进行收集。本人将资料收集分为三个阶段。第一阶段