《中国房地产市场研究-热点专题：稳定住房消费不能仅限鼓励性政策（2015年第70期）》.pdf

2015 年5 月13 日 第七十期 稳定住房消费不能仅限鼓励性政策 今年一季度以来，中央出台了一系列的稳定住房消费的政策，各地政府也配合实施了一些区域性的政 策，上下联动，旨在通过金融、税收等政策的放松来鼓励民众买房，从而稳定住房消费。效果却差强人意： 只在一线城市有所显现，而二三线城市效果不明显。 为此，中央政治局4 月 30 日召开会议，为房地产市场回暖进一步加码。会议指出，要注重扩大消费需 求，有针对性地挖掘消费潜力，努力提高消费品质量和服务水平，培育新的消费增长点。中央用这么大的 政策力度去扩大和挖掘消费，可见住房消费还是一个尘封的市场，远未被打开，当前政策的支点仍然应着 力于消费。之前只是在降息、降准、降首付等政策上给予优惠来释放住房消费，从实践情况看，政策的作 用力是“雷声大雨点小”，上述政策虽然降低了购房成本，对吸引消费有一定的作用，但总体上看仍然是 杯水车薪。 因为，由于长期以来政府用行政的手段和运动的方式支配房地产市场，导致投资投机性购房膨胀，而 相当一部分合理的住房需求犹如被锁住的蛟龙，被捆在政策的铁笼里，动弹不得。加之上一轮城镇化导致 住房严重地供大于求，去库存压力山大。如果不用重典之策，“开渠放水”，打开住房消费的“沉淀池”， 就很难撬动冻如坚冰的楼市。 稳定住房消费不能仅限于鼓励性政策，而必须注重释放性政策，即应当通过各种政策，为被压抑和被 限制的消费者的身份及消费者的意愿、行为、成本等方面解套，竭尽全力扩大消费需求，要突破市场瓶颈， 挖掘消费潜力，盘活存量，促进房地产市场健康稳定的发展。为此，应该从以下几个方面着手： 一 ．改善楼盘质量，吸引住房需求 1 中国房地产市场研究热点 目前政府出台的政策大多在消费者身上打主意，以为政府给了一些刺激政策，人们就会雨后春笋般的 加入购房人行列。殊不知，产品如果不对胃口，购房人就不会“垂涎三尺”。可见，消费端与供应端是紧 密联系互为因果的，我们不能就消费谈消费，在供应端发力也是吸引消费的重要环节。 众所周知，上一轮城镇化由于大规模的造空城，不注重楼盘质量，导致千城一面，万楼一型 ，空置楼 盘量大质次，许多滞销楼盘不被市场认可，无法吸引消费者的住房需求。在目前楼市严重地供过于求市场 低迷的形势下，有的房地产开发企业的楼盘仍适销对路，客户门庭若市，甚至出现“日光盘”；而有的企 业产品严重滞销，客户门可罗雀，还有许多楼盘成了无人问津的烂尾楼。证明住房消费已进入追求品位、 品质和品牌的时期，房地产市场应当遵循以销定产的原则，房地产企业要借鉴苹果厂商注重品牌建设，以 产品的不断升级换代赢得消费者并扩大市场份额的经验，通过改善楼盘质量，吸引住房需求，促进房地产 市场销售。 首先要调整规划，完善滞销楼盘周边的交通、商业、教育、医疗等公共资源的配套；其次政府还要督 促和扶持开发企业追加投资，根据不同城市不同地域的地理、人文、民俗等特色和消费需求，通过嵌入文 化、科技、绿色等宜居要素调整和优化其所开发的滞销楼盘，因地制宜地配置各类共享设施设备，改善社 区环境；最后还要对购买其楼盘的业主提供综合运营配套服务，利用轻资产的模式，配置提供专业从事社 区服务的贴心管家，吸引消费者的住房需求。特别是二三线乃至四线城市，其产业萎缩、市场低迷，人口 净流出，有的库存消费可达十来年，这些城市若不创造奇迹，不夺人眼球，其住房市场是撬而不动的。 因此，这些城市必须立足于用大手笔做大文章，盘活存量，变废（烂尾盘）为宝，才能让滞销的楼盘 重新焕发青春，释放华彩，让购房人从灯灭灰飞转为趋之若鹜。为此，应根据当地历史脉络、文化特色、 资源禀赋等人文与自然条件，重新规划设计，改造、优化滞销楼盘乃至烂尾楼，做出自己的特色，用以创 造需求，让本地尤其是外来人口在旅游、养老、商业、文化等特色地产上萌发需求，消化库存。针对企业 遭遇资金困扰无力追加投资的僵尸产品及烂尾楼，地方政府应当及时盘点清理，将其转让给优质企业进行 以优化升级为目的的再次开发或重新开发。唯此通过给消费者提供称心如意的精品楼盘及高品质社区服务， 吸引消费者踊跃购房，才能消化库存，撬动楼市。 二．降低政策门槛，释放住房需求 目前房地产市场存在相悖的怪异逻辑：一方面市场空置率太高，空置面积达10 亿平方米，库存压力逐 步加大；另一方面又施行限购政策，用行政手段甚至计划经济手段去干预市场，遏制消费需求。2009 年政 府出台刺激政策，楼市被激活，而投资投机随之膨胀，房