基于目标成本管理的房地产开发项目成本控制_尤佳.pdfVIP

成本管理 COST MANAGEMENT 基于目标成本管理的房地产开发项目成本控制 西安建筑科技大学 尤 佳 房地产行业是典型的资金密集型行业，投资额巨大，涉及面 标成本进行逐级分解，使得企业总目标成本体现在年度工作计划 广，操作过程复杂。对于现在的房地产投资过热，房地产开发企业 中。横向分解是在目标成本纵向分解的基础上，按照企业各部门业 在项目开发过程中没有进行科学成本管理是一个重要原因。随着 务和管理职能的不同，将目标成本纵向分解的最低一级科目具体 房地产行业进入调整期，竞争日趋激烈，企业利润将趋向微利，要 落实到各个相应的责任主体,最终形成各部门的责任成本预算。责 提高房地产企业竞争力，就要提高企业成本管理水平。所以，在提 任成本预算的制定经成本管理部门反复讨论，并由各责任中心负 高销售额的同时，加强成本管理水平成为房地产企业面临的任务。 责。各责任中心按照其经济责权分管范围,明确其责任成本，区分 本文论述了房地产开发项目目标成本管理原理及具体实施步骤， 可控成本和不可控成本。再根据国家政策法规，以目标总成本为标 包括目标成本预测、目标成本分解、目标成本的控制过程、目标成 准，建立科学可行的成本考核指标体系，以利于目标成本落实水平 本考核等。 的考核。 一、房地产开发项目目标成本管理原理 其三，目标成本的过程控制。房地产开发企业在项目开发过程 房地产开发项目成本按照开发流程可分为土地成本、前期工 中，要实现对成本的全程控制。在房地产开发项目成本中，土地成 程费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、相关税费、不可预 本费和建筑安装费占有较大比重。企业应采取以下措施： 见费。目标成本管理的核心是目标成本法：企业根据产品市场价格 （1）在前期工作阶段就以市场为导向，结合企业自身资金实 确定销售收入，再扣除目标利润，倒推出产品目标成本，以目标成 力，在开发项目地址选择，用地规模，获得土地使用权使用方式等 本为根据来约束产品生产过程中的实际成本。国内房地产企业在 方面做好开发目标成本的事前控制。另外企业应在实际中区分土 目标成本管理上处于借鉴的阶段，计划性强，未能将成本和产品市 地成本中可控成本和不可控成本，分别采用具体措施，将土地成本 场价值结合起来。由此看来，目标成本管理必须与房地产行业特性 降至最低。 密切结合，才能发挥其在开发项目成本控制上的作用。所以房地产 （2）企业要重视建筑安装成本的事前控制，反复研究施工设计 企业应在在新项目的前期策划阶段确立项目目标总成本。在设计 图的技术可行性和经济性。根据施工设计图制定先进的，可行的施 阶段以目标总成本上限不变为前提，对其进行调整。在项目施工建 工方案。对于占建筑安装成本比重较大的材料费，采用动态管理， 设阶段，企业应抓好目标成本的落实工作，通过将成本层层分解， 搜集市场即时的供应和价格情况，选择质量合格价格合理的材料。 达到对实际成本的有效控制。最后在竣工建设阶段做好项目实际 同时严格执行限额领料和三级收料制度，数量上和价格上对材料 发生成本的核算，将实际成本与计划成本进行比较，分析差异，提 费进行控制。 出解决措施。 （3）在施工过程中，如果发生工程变更，企业应及时处理，以保 二、房地产开发项目目标成本管理体系 证目标成本控制的顺利进行。同时工程质量和工程工期﹑人员安全 其一，目标成本的预测和优化。在开发项目的可行性研究阶 是开发项目目标成本控制的前提。房地产开发企业必须在保质，保 段，企业应以市场为导向，根据项目相关信息资料对项目经济价值 工期，保安全的前提下，最大限度降低实际成本。 指标进行测算。目标成本的确定基于“目标成本=目标收入-目标 （4）在竣工验收阶段，企业要根据项目工程招标文件﹑工程合 利润”公式，通过预测产品市场价格，测算顾客愿意接受的价格，再 同﹑设计文件﹑工程验收规范﹑企业会计准则﹑相关法律法规等文 根据项目开发面积确定目标销售收入。 目标利润的确定可采