房地产技术报告.doc

万和华庭房地产估计技术报告 个别因素分析 1、估价对象实物状况 项目总用地面积46793.0平方米，总建筑面积169028.6平方米，建设20栋建筑。公共设施有配电室，幼儿园，商业中心，车库，健身中心，办事处，公共厕所占地有38291.34㎡。土地形状为长方形。用地性质为居住用地。平地与周围土地、道路高低相差无几。土壤未受过污染质量等级良，基础设施完善，场地平整度优，土地开发程度七通一平，地下水丰富，开采率未达100%，地下水位1.5米，地基的承载力和稳定性强。外观 中式风格，外部涂料大都以蓝灰色为主，管线不外露，主面清晰。建筑结构为框架结构，承重构件有基础、承重墙体、柱、梁、楼板、层架，地面粗糙度B级，抗震等级三级，冬天供暖、通风、采光、保温隔热。防水性能良好，日照不小于两小时，使用年限70年。地面、墙面、门窗无损破，楼梯平台部位净高大于2米。 2、估价对象权利状况 土地所有权为国有土地。坐落于徐州市襄王路一号，用途为居住用地，使用权类型为出让，终止日期至2075年11月29日，至估价时点土地剩余使用年限为60.7年，记载出让土地使用权面积为46793.00平方米。 区域因素分析 1、位置 万和华庭小区位于徐州市九里区襄王路，朝北看是九里山西路，南有襄王南路，西临九里城市规划展示馆，是一个风景秀丽，文化氛围浓厚的地块。 社区成熟度 旁边有九里景秀、豪绅佳苑、九里岭秀成熟度较高。 3、自然环境和人文环境 东临九里山，西临玉龙潭公园，北有龟山汉墓，北有汉城。 4、公共服务设施及教育配套设施 配电室，车库，健身中心，办事处，幼儿园，徐州一中分校，玉龙潭公园，九里医院，中国银行，建设银行，邮政储蓄，佳惠多超市，济民超市。 5、交通 可以乘坐6路，37路到市中心约半小时，交通较便利。 6、基础设施状况 七通一平：通电、通路、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气、平整土地。 市场背景分析 江苏省徐州市 位于淮海地区中部，是淮海地区最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。“东襟连港，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，北靠微山湖。公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。根据徐州房地产管理局提供数据显示，2012年4月份徐州全市范围内商品房成交量共计3654套，成交面积42.30万平方米，同比2011年4月75.58万平米下降43.84%，环比2012年3月46.25万平米下跌8.54%。徐州市区商品房成交量共计1876套，成交面积20.27万平方米，同比2011年4月57.58万平米下跌64.80%，环比2012年3月27.35万平米下跌25.89%。市区成交中，云龙区成交量领跑全市，共5.60万㎡，占市区成交总量的28%；泉山区成交共5.41万㎡，占市区成交总量的27%；开发区成交4.05万㎡，占市区成交总量的20%。受国家宏观调控影响，徐州市土地供应结构有所转向，由较为单一的居住类用地供应转向商业、商办、文体、娱乐等复合型商业地产供地结构转型。同时，由于徐州现有的商品住房库存量及待开发量较大，不少开发商也开始转型商业地产开发。该现象一方面可以快速提升已有居住区域的商业配套水平，增强居住便利性；另一方面，也可以实现市中心商业分流，打造城市副中心，进一步优化城市布局。但应当支出的是商业开发与运营难度相对住宅开发销售难度及风险较大。 核心提示：传统销售旺季金三银四与往年相比成色不足，虽然受银行贷款放松等针对首套房、首改房利好政策影响，但市场整体仍然趋冷。部分楼盘以价换量，较受市场接受，买方市场降临。 最高最佳使用分析 最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种可能的使用。最高最佳使用分析真正体现估价的客观性。 1、法律上的许可性：估价对象在法律、城市规划许可范围内不受现时使用状况的限制。项目各项证件齐全，法律上合法。 2、技术上的可能性：即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。估价对象作为使用中现房，已经实现合理的使用要求。 3、经济上的可行性：即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得的最大收益的使用方式。 4、价值最大性：使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。 5、土地与建筑物的均衡性：即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素