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西西4#地项目
成
本
测
算
及
费
用
分
析
二零零三年十月三十一日
总论
1、项目概况:
北京西单北商业大街西侧综合改造工程,简称“西西工程”。本工程为西西4#地工程,项目处在北京市西单北大街西侧,南临皮库胡同,西向华远街,北临大木仓胡同。地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带。
西西工程4#地用地面积约16703平方米,目前已完成三通一平条件,同时甲方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。
2、建设规模及经济技术指标
本项目处在北京市西单北大街,项目东侧为西单文化广场、四周围为规划中的1318平米的绿地。
项目技术指标如下:
占地面积:16072.66平方米
总建筑面积21.4866平方米
其中:地下建筑面积63760平方米
地上建筑面积151106平方米
层数: 地上:15层
地下:4层
檐高:59.4米
容积率:9.4
停车位:996个
绿化率:11.6%
建筑形式:共分为1#、2#、3#、4#四栋单体建筑,
其中:
1#楼 :地上建筑面积为19001平方米,1-5层为商业部分共8738平方米,6-11层为办公部分共10263平方米。
2#楼 :地上建筑面积为46879平方米,1-5层为商业部分共21213平方米,6-11层为餐饮娱乐部分共25666平方米。
3#楼 :地上建筑面积为52944平方米,其中1-5层为商业部分5736平方米,1-6层为剧场13853平方米;8-11层为影院7354平方米,6-11层为休闲娱乐11946平方米;12-15层为办公部分共14055平方米。
4#楼 :地上建筑面积为32282平方米,1-5层为商业部分共10544平方米,1-15层为办公部分共21738平方米。
西西4#地楼层功能分布图 楼号 1 2 3 4 层数 1 商业 商业 商业 剧场 办公 商业 2 商业 商业 商业 剧场 办公 商业 3 商业 商业 商业 剧场 办公 商业 4 商业 商业 商业 剧场 办公 商业 5 商业 商业 商业 剧场 办公 商业 6 办公 餐饮娱乐 剧场、休闲娱乐 办公 7 办公 餐饮娱乐 休闲娱乐 办公 8 办公 餐饮娱乐 休闲娱乐 影院 办公 9 办公 餐饮娱乐 休闲娱乐 影院 办公 10 办公 餐饮娱乐 休闲娱乐 影院 办公 11 办公 餐饮娱乐 休闲娱乐 影院 办公 12 办公 办公 13 办公 办公 14 办公 办公 15 办公 办公 二、费用估算
1、项目的成本估算:
项目名称 费 用(万元) 平米单价
(元/平米) 测算说明 土地成本 100000 6790 土地成本包括拿到开工证前的所有支出(包含土地出让金费用) 前期其他费用 5280 359 包括勘探、设计、结构咨询、规划许可证执照费、工料测量顾问费共4814.412万元,另加监理费用为建安成本的0.5%共466万元。 建安费 107433 5000 建安费按5000元/平米暂估 业主管理费 2686 182 按照建安费费用的2.5%计 不可预见费 3223 219 按照建安费费用的3%计 小计 218622 12550 利息 10620 721 土地费用共10亿元,计息两年,年息5.31%。 广告销售费用 4832 328 按照销售收入的1.5%计取,收入:按写字楼15000元/平米,商业25000元/平米计算(商业63601平米、办公46056平米、休闲11946平米、餐饮25666平米), 15000*46056+25000*(63601+11946+25666)=3221165000元=32.21165亿元。 两税一费 17716 1203 按照销售收入的5.5%计取。 合计 251790 14474 说明: 1、平米单价按照可销售面积147269万平米计算,写字楼按15000元/平米计算,商业、餐饮、娱乐按25000元/平米计算。 2、销售情况按可销售面积的100%售完。 3、项目总成本为25.179亿元,平均平米成本为14474元/平米。 2、
西西4#地工程建安成本估算表 单位:元 项目名称 分项名称 费用 平米单价 基础处理 土方及回填 77.57 降水 1395430 6.49 护坡 4913568 22.87 基础处理 1087792 5.06 合计 112.
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